当阳市盛某置业开发有限公司与刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告当阳市盛某置业开发有限公司，住所地当阳市玉阳办事处环城东路。
法定代表人王秩斌，该公司执行董事。
委托代理人刘金波，湖北（宜昌）今天律师事务所律师。特别授权代理。
被告刘某，个体工商户。
委托代理人周浩，湖北晨丰律师事务所律师。特别授权代理。

原告当阳市盛某置业开发有限公司（以下简称盛某置业公司）诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由审判员叶明浩适用简易程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告盛某置业公司的委托代理人刘金波、被告刘某的委托代理人周浩到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，本案简易程序审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限三个月。根据本案案情，组成由叶明浩担任审判长，代理审判员马宝华、人民陪审员侯来锋参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理，原告盛某置业公司的委托代理人刘金波、被告刘某的委托代理人周浩到庭参加诉讼。2015年7月28日，根据原告盛某置业公司提出的诉讼保全申请，本院作出（2015）鄂当阳民初字第01587号民事裁定，将被告刘某在金融机构的存款冻结人民币1560000元或将其同等价值的其它财产查封，原告盛某置业公司用位于当阳市玉阳办事处新玉阳路123号［当阳国用（2014）第0901031081号］商服用地使用权提供担保。本案现已审理终结。
经审理查明：2010年11月24日，盛某置业公司作为甲方与刘某作为乙方签订当阳市盛某麒麟广场《商铺租赁合同》，双方约定：盛某置业公司将位于当阳市盛某麒麟广场B4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺出租给刘某用于经营KTV；租赁期限自2010年11月25日至2015年11月24日止；租金本着先交费后使用原则，支付方式：2010年11月25日起至2011年1月24日止，免租2个月；2011年1月25日起至2011年11月24日止，每季度交纳租金85705元，支付日期分别为2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日；2011年11月25日起至2013年11月24日止，每年交纳租金342820元，支付日期分别为2011年11月20日、2012年11月20日；2013年11月25日起至2015年11月24日止，每年交纳租金387535元，支付日期分别为2013年11月20日、2014年11月20日；违约责任：若刘某未能按本合同约定付清租金或任何商业管理费用，则每逾期一日，刘某应按到期应付款金额的百分之一向盛某置业公司支付滞纳金；刘某应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为刘某严重违约，盛某置业公司有权提前解除合同，并扣除刘某缴纳的履约保证金，作为刘某赔偿给盛某置业公司造成的损失，履约保证金不足以弥补盛某置业公司损失的，刘某还应向盛某置业公司支付足额赔偿金。签订合同之日，刘某一次性向盛某置业公司支付了履约保证金80000元。自2010年11月24日起，刘某交纳2013年11月25日至2015年5月24日期间租金300000元，其他租金未按照合同的约定向盛某置业公司交纳。
同时查明：2007年12月28日、2009年6月15日、2009年11月23日，盛某置业公司分别取得本案所争议房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。盛某置业公司取得本案所争议房屋所有权证。

本院认为：原告盛某置业公司与被告刘某签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应按租赁合同的约定履行相应义务。被告抗辩该合同无效，根据本院查明的事实，原告已取得本案所争议房屋所有权证，其抗辩理由不能成立。因被告未按合同约定支付租金，原告请求解除租赁合同，已达到约定解除租赁合同的条件，本院予以准许。由被告返还原告当阳市盛某麒麟广场B4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺。关于原告请求被告返还B1区三层301号商铺，未提交相应证据，不予支持。关于原告请求的租金，被告自合同签订之日至2015年7月2日原告提起诉讼之日止交纳2013年11月25日至2015年5月24日期间租金300000元，其他租金未交纳，该租赁合同至2015年11月24日到期，原告请求提前解除合同，原告请求的租金应计算至2015年7月2日，计为1284920.41元（2011年1月25日至2011年11月24日租金285683.33元（85705元／3个月×10个月）＋2011年11月25日至2013年11月24日租金685640元（342820元×2年）＋2013年11月25日至2015年7月2日租金313597.08元（387535元／12个月×19个月-300000元）］。关于原告请求的违约金，原告请求每月按应付租金总额的1%支付违约金偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从公平原则和给原告造成的损失考虑。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”被告未按时支付租金，给原告盛某置业公司造成利息损失，应从2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日、2011年11月20日、2012年11月20日、2013年11月20日、2014年11月20日起至本判决确定给付之日止分别以85705元、85705元、85705元、85705元、342820元、342820元、387535元、87535元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延交纳租金的损失。关于履约保证金80000元，因被告已承担利息损失，履约保证金用于抵扣租金和损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、解除2010年11月24日原告当阳市盛某置业开发有限公司与被告刘某签订的商铺租赁合同。被告刘某在本判决生效之日起十日内返还原告当阳市盛某置业开发有限公司当阳市盛某麒麟广场B4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺。
二、被告刘某在本判决生效之日起十日内向原告当阳市盛某置业开发有限公司支付租金人民币1284920.41元（2011年1月25日至2011年11月24日租金285683.33元（85705元／3个月×10个月）＋2011年11月25日至2013年11月24日租金685640元（342820元×2年）＋2013年11月25日至2015年7月2日租金313597.08元（387535元／12个月×19个月-300000元）］。
三、被告刘某在本判决生效之日起十日内向原告当阳市盛某置业开发有限公司支付违约金（违约金计算方法：从2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日、2011年11月20日、2012年11月20日、2013年11月20日、2014年11月20日起至本判决确定给付之日止分别以85705元、85705元、85705元、85705元、342820元、342820元、387535元、87535元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告刘某向原告当阳市盛某置业开发有限公司交纳的履约保证金80000元，用于抵扣租金和违约金。
四、驳回原告当阳市盛某置业开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18772元（当阳市盛某置业开发有限公司已交纳），诉讼保全费5000元，合计23772元，由原告当阳市盛某置业开发有限公司负担2059元，由被告刘某负担21713元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　叶明浩 代理审判员　　马宝华 人民陪审员　　侯来锋

书记员：张玉珊