张某与陈某某物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

张某
李春华
董文娟
陈某某
乔华

原告张某，系敦化市源祥物业管理服务处负责人，住敦化市。
委托代理人李春华，敦化市源祥物业服务处总经理，住敦化市。
委托代理人董文娟，敦化市源祥物业服务处经理，住敦化市。
被告陈某某，住敦化市。
委托代理人乔华，敦化市计划生育服务站职员，住敦化市，系被告女儿。
原告张某与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李贺独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人李春华、董文娟与被告陈某某及其委托代理人乔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经庭审质证及对证据的分析，本院对本案的证据认定如下:对原告张某向本院提供的证据1.个体工商户营业执照，被告陈某某质证称无意见，故本院对该证据予以采信。对原告张某向本院提供的证据2.收费许可证，该来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院对该证据本身予以采信。对原告张某向本院提供的证据3.物业服务合同，系原告与被告所在小区业主委员会订立，故本院对该证据本身予以采信。对原告张某向本院提供的证据4.照片1张，确定不了拍摄时间，不能全面反映小区内的情况，且被告有异议，故本院对该证据不予采信。对被告陈某某向本院提供的证据1.照片12张，反映不出照片的时间和具体地点，且只能反映暂时的积雪情况，不能证明被告要证明的问题，故本院对该证据不予采信。对被告陈某某向本院提供的证据2.照片16张，原告承认照片2、4、5、6、7均属于鑫城阁小区，故对以上几张照片的真实性予以采信，但原告均对照片作出了合理解释，不能证明被告要证明的问题，故本院对证明问题不予采信；对于照片1、3、8、9，确定不了照片的来源及内容的真实性，本院不予采信。对被告陈某某向本院提供的证据3.证人范某某证言，因证人在作证过程中不顾法庭阻止多次与被告和旁听人员交流，本院无法确定证人证言的真实性，未组织双方当事人对证人证言进行质证，对该证据不予采信。对被告陈某某向本院提供的证据4.证人张某某证言，因证人与本案被告是邻居，且该证人因物业服务合同纠纷也被原告诉至本院，其证言有倾向性，有利于被告，故本院对该证据不予采信。
本院认为:原告张某与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对被告陈某某具有法律约束力。原告张某需按合同约定提供物业服务义务，被告陈某某需按合同约定交纳物业服务费，现原告已经履约，被告陈某某应按物业服务合同约定给付物业服务费。被告陈某某抗辩未签合同不交物业服务费，于法无据，本院不予支持。关于被告陈某某提出的收费许可证上的许可日期为2014年8月1日故2014年8月1日之前不能按每平方米每月0.68元收费的抗辩意见，该许可为敦化市物价局的行政行为，并不影响原告张某与鑫城阁业主委员会签订的物业服务合同的成立和生效，合同中约定的收费标准为每月每平方米0.68元，该约定对合同双方当事人是具有法律约束力的，应按此收费标准进行收费和交费。被告陈某某抗辩称原告张某提供的绿化、清雪、环境卫生、楼梯间窗户、监控设施、单元门、硬覆盖、安保铁栅栏、庭院照明等服务项目均不达标，存在着合同违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条  关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条  关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十四条  关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，应参照买卖合同的有关规定，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，即2013年9月1日到2014年8月31日期间。被告陈某某认为原告张某提供的物业服务不符合合同约定，存在瑕疵，应在合理检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，即应在物业服务期间内（2013年9月1日到2014年8月31日）对物业服务瑕疵现象向原告张某提出，被告陈某某不能提供证据证明向原告张某提出过物业服务存在瑕疵的异议，属怠于通知，其提供的证据又不能证明原告张某存在着违约行为，故应认定原告张某在2013年9月1日到2014年8月31日期间对被告陈某某提供的物业管理服务符合合同约定，并无违约行为。关于被告陈某某提出的私自划停车位收费、私搭乱建及排烟管道滴油影响业主出行、公共部分存放油箱有安全隐患、楼体墙体损坏有人身危险、儿童滑梯及自行车棚设施私自被拆除的抗辩意见，因物业服务合同中未约定以上几类服务项目，故不属于本案调整的范围，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条  关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条  第一款  关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告为被告陈某某提供了物业服务，被告陈某某应按合同约定及时履行交纳物业费的义务。综上所述，对原告张某要求被告陈某某支付2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费538元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条  、第一百五十七条  、第一百五十八条  、第一百七十四条  、《物业管理条例》第四十二条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  的规定，判决如下:
被告陈某某于本判决生效后立即给付原告张某2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务580元。
案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。

本院认为:原告张某与敦化市胜利街鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对被告陈某某具有法律约束力。原告张某需按合同约定提供物业服务义务，被告陈某某需按合同约定交纳物业服务费，现原告已经履约，被告陈某某应按物业服务合同约定给付物业服务费。被告陈某某抗辩未签合同不交物业服务费，于法无据，本院不予支持。关于被告陈某某提出的收费许可证上的许可日期为2014年8月1日故2014年8月1日之前不能按每平方米每月0.68元收费的抗辩意见，该许可为敦化市物价局的行政行为，并不影响原告张某与鑫城阁业主委员会签订的物业服务合同的成立和生效，合同中约定的收费标准为每月每平方米0.68元，该约定对合同双方当事人是具有法律约束力的，应按此收费标准进行收费和交费。被告陈某某抗辩称原告张某提供的绿化、清雪、环境卫生、楼梯间窗户、监控设施、单元门、硬覆盖、安保铁栅栏、庭院照明等服务项目均不达标，存在着合同违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条  关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条  关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十四条  关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，应参照买卖合同的有关规定，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，即2013年9月1日到2014年8月31日期间。被告陈某某认为原告张某提供的物业服务不符合合同约定，存在瑕疵，应在合理检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，即应在物业服务期间内（2013年9月1日到2014年8月31日）对物业服务瑕疵现象向原告张某提出，被告陈某某不能提供证据证明向原告张某提出过物业服务存在瑕疵的异议，属怠于通知，其提供的证据又不能证明原告张某存在着违约行为，故应认定原告张某在2013年9月1日到2014年8月31日期间对被告陈某某提供的物业管理服务符合合同约定，并无违约行为。关于被告陈某某提出的私自划停车位收费、私搭乱建及排烟管道滴油影响业主出行、公共部分存放油箱有安全隐患、楼体墙体损坏有人身危险、儿童滑梯及自行车棚设施私自被拆除的抗辩意见，因物业服务合同中未约定以上几类服务项目，故不属于本案调整的范围，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条  关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条  第一款  关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告为被告陈某某提供了物业服务，被告陈某某应按合同约定及时履行交纳物业费的义务。综上所述，对原告张某要求被告陈某某支付2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费538元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条  、第一百五十七条  、第一百五十八条  、第一百七十四条  、《物业管理条例》第四十二条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  、第一百四十二条  的规定，判决如下:

被告陈某某于本判决生效后立即给付原告张某2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务580元。
案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告陈某某负担。

审判长：李贺

书记员：邢立霞