张某某与文某海石投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住重庆市渝北区。 委托代理人：王凤明，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住重庆市涪陵区。系原告张某某母亲，代理权限为特别授权。 被告：文某海石投资有限公司，住所地：海南省文某市。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。

原告张某某与被告文某海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某委托代理人王凤明，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告延期交房21个月的违约金肆万柒仟贰佰柒拾柒元整。事实和理由：按商品房买卖合同书第八条约定，被告应于2013年11月30日前将验收合格的龙禧湾·偶寓xx号房交于原告，被告违约应按合同书第11条（2）支付原告已交房款总额的万分之二违约金（2013年12月1日至2015年1月31日）427天×（总房款255000元×万分之二）51元/天，计21777元。被告多次推辞延期交房并多次违约，按被告最后的承诺书违约支付金万分之五计（2015年2月1日至8月20日）200天×（255000×万分之五）127.5元，计25500元。合计被告应支付原告违约金肆万柒仟贰佰柒拾柒元整（小写：47277元）。 被告海石公司辩称，1.原告的违约金主张已超过诉讼时效；2.根据附件七合同补充协议第四条“出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。”该补充协议是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。如原告未缴纳上述任何一项费用，被告都不承担逾期交房的违约责任，不支付违约金。据庭审查明，据双方合同第十六条，原告应在签订合同、支付房款同时向被告交纳相关税款，由被告代收代缴，但原告2013年签订合同支付房款后，从未将该款交给被告。根据合同第22条约定，原告应在签订《文某市商品房买卖合同》时应同时缴纳物业专项维修资金，并附有银行账户，但原告直到2017年底才交纳。涉案房产面积测绘报告早在2014年就已作出，但原告至今拒绝交纳面积差价款。故，根据补充协议上述约定原告违约在先，被告有权不支付原告诉求的违约金；3.自2000年前后，商品房项目已实行备案制，不需要再取得文某市建筑质量监督站出具的工程竣工验收文件再交房。被告项目早已具备交房条件，且一直有完善的物业管理，并有数百户在正常生活。原告于2015年8月20日实际占有使用涉案房屋，说明原告对交房条件早已认可。故违约金的诉讼时效与逾期交房无关联。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据1被告于2014年12月8日作出的《承诺书》，可以证明被告延期交房及承诺在2015年1月31日前无法交付将按购房总额的万分之五进行补偿的事实，本院予以确认。对于原告提供的证据2销售不动产统一发票、证据3收据、证据4《商品房买卖合同》，足以证明双方当事人签订商品房买卖合同以及原告缴纳全额购房款、代收费的事实，本院予以确认。对于被告提交的证据1原告与被告签订的《商品房买卖合同》之附件，有双方当事人签名盖章且与本案有关联性，本院予以确认。对于被告提供的证据2原告于2015年8月20日签名的《承诺书》、《业主档案表》、原告于2015年8月20日至2018年2月25日期间的购入水电凭证，可以证明原告于2015年8月20日入住涉案房屋的事实，本院予以确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2013年4月1日，原告张某某与被告海石公司签订《文某市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文某市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾·偶寓xx房，合同总价款255000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文某市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。原告已依约向被告支付购房款255000元。被告未依合同约定的交房时间交付房屋。因延期交房，被告于2014年12月8日向原告出具《承诺书》，承诺：1.定于2015年1月31日交房；2.如因被告原因未能按期交房，原告不退房的，则每日按购房总额的万分之五进行补偿，并同时给予业主2014年12月1日至2015年1月31日租赁补贴，每月不超于1500元；3.由于延期交房减免两年物业费。原告于2015年8月20日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，并于同日向被告支付代收费1163元（不含契税和维修基金）。另查明，涉案商品房至今未取得文某市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告延期交房是否构成违约；二、原告的起诉是否超过诉讼时效；三、被告于2015年8月20日是否正式交房。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。被告于2014年12月8日向原告出具《承诺书》，系被告真实意思表示，被告应按承诺书履行支付违约金的义务。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，本院不予采信。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，本案诉讼时效因被告承诺于2015年1月31日履行义务向原告交付房屋而引发中断，本案的诉讼时效应自2015年2月1日起重新计算。原告主张其每年都向被告主张涉案房屋的逾期交房违约金且有会议记录，但未提交证据予以证明，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告主张的2013年12月1日起至2015年8月20日止的违约金诉讼时效，自2015年2月1日起算已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，截至原告2018年2月24日起诉时止，该诉讼时效期间已届满。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告开发的涉案商品房项目虽未取得合同约定的经文某市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件，但原告于2015年8月20日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，视为原告对交房条件的认可。原告主张涉案房屋的违约金计算至2015年8月20日止有误，应计算至2015年8月19日止。原告主张违约金，在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，截至原告起诉时止，诉讼时效期间已届满。根据《民法总则》第一百九十二条第一款：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，被告以原告主张的违约金已过诉讼时效且不应履行义务的辩解，本院予以采信。本案中，原告所主张的逾期交房违约金诉讼时效期间已届满，其要求被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：