广灵县现代阳某购物广场有限公司与张某某、仝某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：广灵县现代阳某购物广场有限公司，住所地：广灵县壶泉镇延陵路西。法定代表人：王月琴，该公司经理。委托诉讼代理人：任森林，男，该公司职工。委托诉讼代理人：薛向东，山西星瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，广灵县华亿阳某商贸有限公司法人代表，现住广灵县。被告（反诉原告）：仝某某（系张某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，广灵县华亿阳某商贸有限公司负责人，现住广灵县。委托诉讼代理人：周业涛（系仝某某、张某某女婿），男，xxxx年xx月xx日出生，无业，现住广灵县。委托诉讼代理人：武权，河北兴蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红义，河北兴蔚律师事务所律师。

广灵县现代阳某购物广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金5517340元，取暖费475314元。事实和理由：2012年5月9日，原告与被告协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的商铺，系坐落在广灵县城延陵路中段路西阳某购物广场东区一、二、三层，建筑面积为9078.94平米。租赁商场的用途为商业经营，租赁期限为10年，租赁期间为2012年9月1日至2022年8月31日止。第一年租金为2450000元，第二年租金为2450000元，第三年起每一年在上一年的基础上递增100000元至十年期。每年提前一个月支付下一年的全部租金，乙方（被告）在租赁期间内，不得整体对外转租，如整体转租，甲方（原告）有权收回商场，同时合同还约定了违约责任。合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，被告在合同履行当中，只支付了两年的租金，从第三年度起，被告未按租赁合同支付原告租金。且被告在未经原告同意的情况下，擅自将商场转租给他人，并将租金占为己有。后原告多次向被告催要租金及要求其将转租的商铺终止合同，但被告总以各种理由推脱，拒不交付租金和终止转租合同，至今无果。而且在此期间，张某某丈夫仝某某幕后指使，多次派其上岁数的母亲到商场寻衅滋事，其母以脱裤子、其妻子以装死等无赖手段做出了无数龌龊行为，其母倚老卖老多次殴打我工作人员。综上所述，被告在履行合同过程中，拒不支付原告租金，擅自将商铺转租，违反了合同约定的义务，其行为已构成了严重违约。根据《合同法》第227条、224条规定，提起诉讼，请判如所请。张某某、仝某某辩称，我方与原告方之间确实存在房屋租赁合同关系，租期10年，租金交付至2016年。我方没有整体转租商场，只是有部分转租，不构成违约。截至2017年4月，我方欠原告租金100000元。2012年是自己采暖，我方多交给原告20000元采暖费，2013年开始集体供暖，2014年我方多交给原告36500元采暖费，2015年开始由政府协调未向供热公司交采暖费，因此不欠原告采暖费。原合同约定的租金是2450000元，2014年陈志勇说给我方把租金降至500000元，是口头约定。2016年10月份，陈志勇见商场有了起色就想反悔，2016年11月21日商场关门。张某某、仝某某提出反诉请求：1、判令原告赔偿商场装修装饰损失6000000元（实际装修装饰花费10000000元，反诉人实际使用4年，故起诉6000000元）；2、判令原告赔偿停业损失4980000元；3、判令原告赔偿被告因停业无钱还贷造成的利息损失400000元；4、判令原告赔偿货物损失1100000元；5、判令原告赔偿设备损失2000000元；以上合计14480000元。事实和理由：2012年5月9日，张某某和原告原法定代表人陈志远及实际控股人陈志勇签订了《房屋租赁合同》。合同约定：出租人将位于延陵路中段阳某购物广场东区出租给我方，租期10年，自2012年9月1日起至2022年8月31日止；租金为第一年、第二年2450000元，以后每年递增100000元。合同签订后，张某某成立了广灵县华亿阳某商贸有限公司，投资1000多万元装修商场，有原始票据和现场实物为证，其后进行经营活动。由于投资过大，反诉人资金有限，不能一次性支付昂贵的租金，自2012年4月16日支付第一笔租金开始，后来就断断续续地支付租金，即在反诉人每月盈余的前提下向被反诉人不定时地支付租金，对此支付方式原告是认可的。后来陈志勇看到反诉人是在赔钱经营，自己觉得租金过高，他于2014年7月18日上午在大同市晋商银行总部三楼，以张某某的名义贷款6500000元，陈志勇签字担保。他主动提出：为了支持你，我给你把租金降至每年500000元，但是没有签订补充合同。6500000元贷款到手后，陈志勇用了3000000元。再后来，陈志勇看到我们的商场装修的好，就想将反诉人赶走，以便再租给别人要个好价钱。从2016年10月开始，原告实际控股人陈志勇以各种理由找反诉人的麻烦，11月21日到商场找茬并发生冲突，强行控制商场内部电路并断电，致张某某心脏病发作。12月5日陈志勇又派了七八个混社会人员到商场大楼打人，仝某某母亲李桂枝（69岁，农民）两颗门牙被打掉。2017年2月13日，张某某在原告的逼迫下关闭商场，为了看管商场内的货物，张某某在阳某购物中心大楼里边客都超市租赁了一个摊位。5月15日上午10点左右，陈志勇带领七八个歹徒，手持木棍，用麻袋将反诉人的货物全部装走，价值1100000元。9月6日15时许，陈志勇派以姜少山为首的五六个黑社会歹徒，殴打张某某。9月9日15时许，陈志勇派以姜少山为首的二十多个黑社会歹徒，每人戴一个黑口罩，手持槁和槁柄（派出所收缴三把），将反诉人的商场物品捣毁，造成反诉人200多万元的损失。9月10日15时许陈志勇又派姜少山和一个姓段的为首的二十多个黑社会歹徒到商场继续捣毁物品，并且给商场外边扔东西。仝某某阻拦，被歹徒打伤了眼睛，现在右眼看不见，左眼也视线模糊。另外，一、原告出租的房屋无产权，也未经消防验收，不具有适租条件，原告隐瞒这一事实和被告签订房屋租赁合同，违反国家强制性规定，合同无效。因此，原告应当返还已收取的6279660元租金，赔偿装修损失6000000元，赔偿因打砸抢给反诉人造成的营业损失和货物损失3500000元。二、商场三楼长期漏水，至今没有得到维修，消防也没有合法手续，退一步讲，即使按照正常合同，涉案商场房屋已经不具备适租条件，原告已构成根本违约。三、取暖费反诉人应当向物业公司交纳，原告向反诉人索要没有依据。四、2017年10月1日，原告在商场内张贴广告牌，另行对反诉人承租的商场招商，构成违约。为维护自己的合法权益，提起反诉。广灵县现代阳某购物广场有限公司辩称，我方与反诉人签订的租赁合同合法有效，对方已经使用多年。因对方未能按时交纳租金，所以我方有权要求解除合同。装修是承租人自己的义务和权利，其损失应当自己承担。对方所说贷款事项、打人事件等与本案无关，我方也从未派任何人到商场闹事。房屋产权问题和消防问题不是导致合同无效的必要条件，合同约定相关消防手续应当由承租人办理。反诉人仅凭招商广告不能证明出租人将房屋另租他人。反诉人所说商场漏水问题，我方从未收到反诉人的书面报告，我方交付给承租人的房屋是完好的。反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有：1、《房屋租赁合同书》，证明原告与张某某签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为10年，从2012年9月1日至2022年8月31日；租金第一年2450000元，第二年2450000元，第三年起每年在上一年的基础上递增100000元，至十年期，每年提前一个月支付下一年的全部租金；租赁期间，承租人有权对房屋进行设计规划装修，有权进行二次装修，但不得从根本上改变房屋的原规划设计，重大改变须得出租人同意，合同期满后或双方协商一致终止时，承租人不得对房屋内装修材料进行拆除（指固定装修部分）；商场的基础吊顶归出租人装修，若有异型吊顶由承租人承担费用；承租期间，承租人承担水电、卫生、保卫和供暖等费用；消防及消防设施必须经过消防部门验收合格，在租赁期间发生的消防事故由承租人负责；本合同一经签订从生效之日起具有法律效力，如任何一方无故违约，造成的一切经济损失对方必须给予赔偿；租赁期间，承租人不得整体对外转租，如整体转租出租人有权收回商场。2、收据37张，其中：租金收据34张，证明从2012年4月-2016年11月原告共收取被告租金5569660元。经双方当庭确认，原告还收取了2015年和2016年两处转租铺面的租金610000元。经双方当庭确认原告实际收到被告租金合计6279660元。取暖费收据3张，证明原告收取被告取暖费236500元（2014年11月18日220000元、2016年11月15日16500元），原告代被告交纳取暖费340000元（2016年11月2日）。3、被告与他人签订的转租合同12份，证明被告违约将承租的商场转租给他人。被告对上述证据1、2和3中的部分合同无异议，本院予以确认并在卷佐证。其中证据3，本院认为不能证明被告违反《房屋租赁合同》第九条约定，即承租人不得将承租商场整体对外转租，故其证明力不予确认。被告提供的证据有：1、阳某购物商场装修设备、材料费用情况说明及账页，证明装修花费8086262元。2、证人王晓蕊、郝力祥、仝重江、曹丽萍、张新证明材料，证明其在阳某购物商场打工期间，三楼屋顶常年都有漏水情况，给商场带来不小损失，曾经跟物业沟通过，一直没有人处理。3、账页一份，证明商场主营业务情况，因原告派人对商场打砸抢给商场造成了经济损失。4、照片，证明原告在2017年10月1日在商场张贴广告招工，原告已经把商场另外租给他人。5、光盘一张，欲证明商场装修外观效果和原告派人打砸抢商场的过程。6、U盘一个，欲证明原告派人打砸抢商场的事实。对被告提供的证据，原告不予认可，其认为：证据1不能反映装修的实际花费，该证据也与原告无关；证据2证人没有到庭，无法核实证言的真实性，不能证明楼房屋顶漏水的事实，原告也未收到过漏水的书面报告，即使漏水，承租人可以自行维修，按照合同约定承担费用；证据3与原告无关；证据4无法证明原告将商场另租给他人；证据5、6与原告无关，如何装修是承租人自己的事，原告从未派人对商场打砸抢，如果发生这样的事情，被告可以向公安机关报案。本院认为，被告提供的证据1无法准确反应商场装修的实际费用，双方在合同中也没有约定在合同履行过程中因违约导致合同解除后装修费用如何处理，故其证明力本院不予确认；证据2,3无法证明被告的营业收入与原告有何种、有多大关系，故其证明目的本院不予确认；证据4系孤证，无法证明原告在合同履行期间将出租房屋另外租给他人存在违约行为，其证明力本院不予确认；证据5、6无法证明原告派人对被告商场进行了打砸抢，其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月9日，原告与被告协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的商铺，系坐落在广灵县城延陵路中段路西阳某购物广场东区一、二、三层，建筑面积为9078.94平米；租赁商场的用途为商业经营，租赁期限为10年，租赁时间为2012年9月1日至2022年8月31日；第一年租金为2450000元，第二年租金为2450000元，第三年起每一年在上一年的基础上递增100000元至十年期；每年提前一个月支付下一年的全部租金；租赁期间，承租人有权对房屋进行设计规划装修，有权进行二次装修，但不得从根本上改变房屋的原规划设计，重大改变须得出租人同意，合同期满后或双方协商一致终止时，承租人不得对房屋内装修材料进行拆除（指固定装修部分）;商场的基础吊顶归出租人装修，若有异型吊顶由承租人承担费用；承租期间，承租人承担水电、卫生、保卫和供暖等费用；消防及消防设施必须经过消防部门验收合格，在租赁期间发生的消防事故由承租人负责；本合同一经签订从生效之日起具有法律效力，如任何一方无故违约，造成的一切经济损失对方必须给予赔偿；租赁期间，乙方（被告）租赁期间内，不得整体对外转租，如整体转租甲方（原告）有权收回商场；出租人提供现场的设备于交付承租人时有双方签字确认，以后新添的附属物由承租人自行处理。合同履行过程中，从2012年4月-2016年11月，经双方当庭确认原告共收取被告租金6279660元，其中包括2015年和2016年两处转租租金610000元。2016年原告代被告交纳当期取暖费340000元，之后原告收到被告交付的取暖费16500元，被告尚欠原告取暖费323500元。取暖费的交纳方式是被告向原告交纳，原告再向供热公司交纳。
原告广灵县现代阳某购物广场有限公司与被告张某某、仝某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案，被告于2017年11月14日提出反诉并立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任森林、薛向东、被告张某某、仝某某及其委托诉讼代理人周业涛、武权、王红义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，被告称原告出租的房屋没有产权，没有消防验收手续，据此主张合同无效。双方之间并未与他人产生产权纠纷，也未发生消防事故问题，上述均非《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，双方也已经实际履行合同数年，故该合同成立并生效。按照合同约定，被告应当于每个付费年度前一个月交清下一年度的全部租金。2012年-2016年11月，被告交付原告租金6279660元，按照合同约定，至2016年8月应交租金额为10100000元，显然被告已经构成违约。被告称2014年7月份原告实际控股人陈志勇口头自愿答应把租金降至每年500000元，对此原告不予认可，被告也没有提供证据证明，本院不予采信。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。原告出租房屋目的是收取租金，在被告大量拖欠到期租金的情况下，有权依法解除合同。依据上述规定和审理查明的事实，对原告要求解除与被告张某某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。近些年零售业受电商冲击较大，部分商家确实存在负债经营的情况，为平衡双方利益，本院确定租金计算至2017年1月底（被告称2017年2月份商场歇业）应为11245833元，按此计算被告欠原告租金应为4966173元。按照合同约定，租赁期间的水电暖等费用均由承租人负担，从原告提供的证据看，原告2016年11月2日代被告交纳了当期取暖费340000元，2016年11月15日原告收取被告取暖费16500元，尚欠额应为323500元，原告主张被告欠其取暖费475314元无法认定。该大楼系以原告名义与供热公司建立供用热关系，以原告名义向供热公司交纳取暖费，故被告应当向原告交纳取暖费。被告的反诉请求证据不足，其主张的事实不能成立，其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）广灵县现代阳某购物广场有限公司与被告（反诉原告）张某某签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）张某某、仝某某在本判决生效之日起20日内给付拖欠原告（反诉被告）广灵县现代阳某购物广场有限公司的租金4966173元、取暖费323500元，合计5289673元。三、驳回张某某、仝某某的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60945元，由被告（反诉原告）张某某、仝某某负担48828元，由原告（反诉被告）广灵县现代阳某购物广场有限公司负担12117元。反诉案件受理费108680元，减半收取54340元，由反诉原告张某某、仝某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。