崔某某诉崔某某、杨某、杨某确认合同无效纠纷民事一审判决书

崔某某
王磊（辽宁同泽律师事务所）
崔某某
胡青军（辽宁凯业律师事务所）
杨某
杨某

原告崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住顺城区。
委托代理人王磊，辽宁同泽律师事务所律师。
被告崔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住顺城区。
委托代理人胡青军，辽宁凯业律师事务所律师。
被告杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住同上。
（系被告崔某某妻子）被告杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住顺城区。
（系被告杨某姐姐）原告崔某某诉被告崔某某、杨某、杨某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告崔某某及其委托代理人王磊，被告崔某某及其委托代理人胡青军，被告杨某、杨某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月20日我父亲崔惠卿办理公证委托被告杨某出卖崔惠卿名下所有的顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋，委托时间为2012年4月20日至2012年10月19日。
2012年9月2日我父亲崔惠卿去世，此前被告杨某一直未出卖房屋。
2012年9月5日被告杨某未取得所有继承人同意，与被告崔某某、杨某签订房屋买卖合同，并将房屋以买卖形式过户给被告崔某某、杨某。
我认为，委托人崔惠卿去世后委托合同即告终止，被告杨某没有代理权限，杨某无权代理崔惠卿所签的与被告崔某某、杨某的买卖合同应为无效合同，房屋过户行为亦应无效，房屋应为崔惠卿遗产。
现请求法院
依法确认由杨某代理崔惠卿与崔某某、杨某签订的顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋的房屋买卖合同无效；确认三被告所签的房屋买卖合同无效产生的物权转移行为无效；诉讼费由三被告承担。
被告崔某某辩称，原告所述不属实。
诉争房屋原系我父亲名下公有住房。
我和杨某从1996年婚后一直占有使用至今。
2007年6月办理公有住房购买产权转成私有住房时，我夫妻与我父亲崔惠卿口头达成房屋买卖合同，购房价为5万元，我从被告杨某处拿5万元现金交付崔惠卿。
为省过户费，始终未办理过户手续。
2012年4月20日我父亲崔惠卿因身体不便，公证委托我妻子的姐姐被告杨某办理将房屋产权过户给我的手续。
2012年9月2日我父亲去世。
2012年9月5日杨某代理我父亲与我和杨某签订了书
面买卖合同，该份书
面买卖合同是为办理过户而对2007年口头买卖合同的确认，是有效合同。
2012年9月7日办理了产权过户。
我认为我与崔惠卿的买卖合同有效，过户行为合法，请求法院
驳回原告诉讼请求。
被告杨某辩称，我是被告崔某某妻子，我与崔某某在2007年6月与父亲崔惠卿口头达成买卖合同，以5万元的价格购买了该房屋的所有权，2012年9月5日的书
面合同只是对口头合同的确认。
我与崔惠卿的买卖合同有效，过户行为合法，请求法院
驳回原告诉讼请求。
被告杨某辩称，我是被告杨某的姐姐。
2012年4月20日崔惠卿公证委托我把房屋出售给被告崔某某和杨某，用的是公证处统一格式，所以没直接写明卖给崔某某和杨某，所以我才没有把房屋卖给别人。
2012年9月5日我代理崔惠卿与二被告签订买卖合同，9月7日将房屋过户给二被告。
我在委托期间内代理崔惠卿签订买卖合同是有效的，且符合崔惠卿将房屋卖给崔某某夫妇的本意，买卖合同有效，过户行为有效。
本院认为，《合同法》第四百一十一条规定，委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
本案中，委托人崔惠卿已于2012年9月2日死亡，委托合同无约定或不宜终止事由，亦不符合《民通意见》第八十二条中被代理人死亡后委托代理人实施代理行为有效的四种情形，因此杨某代理崔惠卿签订房屋买卖合同的行为是委托合同终止之后的无权代理行为。
关于《房地产买卖契约》的有效性，无权代理人订立的合同为效力待定的合同，只有经过有权追认其效力的人的追认才发生法律效力，如有权追认的人不予追认，则合同无效。
本案中，因被代理人死亡，有权追认的人是被代理人的继承人即崔惠卿的四个儿子，因原告崔某某已就此事起诉，说明无权代理人订立的合同没有经过所有有权进行追认的人的追认，故代理人的代理行为无效，无权代理订立的房屋买卖合同无效。
关于物权转移行为，被告杨某在未经所有继承人同意的情况下与被告崔某某、杨某办理房屋产权变更手续，亦是无权代理的行为，故该物权转移行为无效。
关于被告崔某某、杨某主张其与崔惠卿口头买卖合同一节，本案不宜合并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十一条  ，《最高人民法院
关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十二条  之规定，判决如下:被告杨某代理崔惠卿与被告崔某某、被告杨某签订的关于买卖顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋的房屋买卖合同无效；被告杨某代理崔惠卿与被告崔某某、被告杨某办理的关于顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋的房屋所有权转移行为无效。
案件受理费500元，被告崔某某、杨某、杨某共同负担。
如不服本判决，可在判决书
送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院
。

本院认为，《合同法》第四百一十一条规定，委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
本案中，委托人崔惠卿已于2012年9月2日死亡，委托合同无约定或不宜终止事由，亦不符合《民通意见》第八十二条中被代理人死亡后委托代理人实施代理行为有效的四种情形，因此杨某代理崔惠卿签订房屋买卖合同的行为是委托合同终止之后的无权代理行为。
关于《房地产买卖契约》的有效性，无权代理人订立的合同为效力待定的合同，只有经过有权追认其效力的人的追认才发生法律效力，如有权追认的人不予追认，则合同无效。
本案中，因被代理人死亡，有权追认的人是被代理人的继承人即崔惠卿的四个儿子，因原告崔某某已就此事起诉，说明无权代理人订立的合同没有经过所有有权进行追认的人的追认，故代理人的代理行为无效，无权代理订立的房屋买卖合同无效。
关于物权转移行为，被告杨某在未经所有继承人同意的情况下与被告崔某某、杨某办理房屋产权变更手续，亦是无权代理的行为，故该物权转移行为无效。
关于被告崔某某、杨某主张其与崔惠卿口头买卖合同一节，本案不宜合并审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十一条  ，《最高人民法院

关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第八十二条  之规定，判决如下:被告杨某代理崔惠卿与被告崔某某、被告杨某签订的关于买卖顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋的房屋买卖合同无效；被告杨某代理崔惠卿与被告崔某某、被告杨某办理的关于顺城区新城路西段54-1号
楼3单元302号
房屋的房屋所有权转移行为无效。
案件受理费500元，被告崔某某、杨某、杨某共同负担。

审判长：何凌翔