姜某某与姬某房屋租赁纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：姜某某，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：姬某，女，汉族。

上诉人姜某某因房屋租赁纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2013）阿市法民初字第158号民事判决，向阿克苏地区中级人民法院提起上诉，后经新疆维吾尔自治区高级人民法院将本案指定本院管辖受理。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：原告在2012年8月12日看到被告在阿克苏赶集网上关于出租其位于阿克苏市三中家属院某房屋的信息后，与被告电话联系约定看房，并与被告口头协商年房租为1万元，2012年8月14日原告给被告交房租定金1000元，被告就此出具收据。后原告前去办理房租手续时，因双方意见不一致导致，双方之间口头租房协议未履行。另查，被告于2012年8月25日将其上述房屋以一年期限租给了他人。
原判认为，合法的民事行为受法律保护，原、被告双方曾口头约定原告同意将其房屋租给原告使用，被告并收取原告定金1000元，双方之间形成了房屋租赁合同关系，双方应遵守其约定。但最终双方之间的约定未实现，被告称是原告违约让其提前腾房造成损失300元，但这一行为是其与前一住户之间的行为，对原告无约束力。且被告已在2012年8月25日将其与原告约定租赁的房屋租给他人，对于被告来说，其与原告之间的租房协议未履行并未给其造成损失，既然双方之间的房屋租赁合同未实际履行，故被告应返还原告定金l000元。被告虽辨称是原告违约，未如期办理租房手续，并找人辱骂，故不同意原告的诉求，但被告出具的定金收据上未载明原告正式办理入住的时间，故被告辩解原告未按期入住，是原告违约这一说法无确凿的证据来证明，故不予采纳。依照《中华人民共和国民事通则》第八十四条、一百零六之规定，遂判决：被告姜某某返还原告姬某定金1000元。案件受理费25元由被告姜某某承担。
二审查明事实及证据与原审相同。

本院认为，我国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。从本案看，2012年8月14日上诉人蒋延明与被上诉人姬某只口头约定租赁房屋，支付定金1000元。此后，造成房屋租赁关系不能履行，因双方未签订书面租赁合同，对双方权利义务及违约责任没有明确约定。诉讼中双方又各持己见，上诉人姜某某称是被上诉人不办理入住手续违约在先，且没有依据予以证实，其要求扣除部分定金没有法律依据。但上诉人于2012年8月25日将其房屋以一年期限租给他人。原审判决上诉人姜某某全额返还金，事实清楚，适用法律正确，判决应予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元由上诉人蒋延明承担。
本判决为终审判决。

审判长　赵 爱 国 审判员　张 丹 丹 审判员　东格日甫

书记员：杜 肇 振