奇金某与乌某某勇泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：奇金某，公民身份号码×××，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗。委托代理人：石伟，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托代理人：王小龙，系内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被告：乌某某勇泰房地产开发有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区乌某某嘎鲁图镇。统一社会信用代码证号：×××.法定代表人：王小康，系公司总经理。委托代理人：雷永明，系内蒙古易非律师事务所律师。第三人：高山，公民身份号码×××，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗。

原告奇金某诉被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司、第三人高山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奇金某及委托代理人石伟、王小龙，被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司法定代表人王小康及委托代理人雷明东，第三人高山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《认购合同》。二、依法判令被告返还购房款1201515元，并承担已付房款一倍即1201515元的赔偿责任，合计2403030元。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月26日与第三人高山签订《房屋顶账协议书》，约定将高山购买的被告开发的乌某某勇泰茗苑B区8号楼2单元1401、1501号房屋抵顶给原告，签订协议后第三人高山将签订的认购书中受买人经被告同意变更为原告高山。原告于2017年得知该房屋已经向张映霞、刘臻二人出售，且2014年张映霞、刘臻已向乌某某人民法院诉讼确认该房屋属于二人所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，受买人（原告）无法取得该房屋，原告要求返还已付给被告的房款1201515元，并承担已付房款一倍即1201515元的赔偿责任。被告的行为严重违反合同约定及法律规定，将房屋一房二卖，严重侵犯原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司辩称，一、原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，原告诉讼主体不适格。2009年期间，李子祥曾向杨四清借款，呼勇为担保人，2012年至2013年呼勇用被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司开发的勇泰茗苑B区住宅楼代李子祥向杨四清偿还借款债务，杨四清委托高山作为抵顶房屋接收人，与被告办理了勇泰茗苑B区住宅8号楼2单元1401室和1501室的认购通知，被告向高山出具了收款收据，认购通知仅为意向性约定，是预约合同，被告和高山经过磋商最终没有签订正式的《商品房买卖合同》，对于原告陈述的认购通知书中的权利义务转让或者变更给原告事实不存在，所以原告与被告无任何法律关系，不是本案适格原告。二、原告主张的法律依据不适用于本案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，该条适用于开发商进行商品房销售时的欺诈行为而应承担的法律责任，基础法律关系必须为房屋买卖合同关系，同时以签订正式商品房买卖合同为前提条件，理由如下：首先，本案中被告与原告无法律关系，与高山之间也仅为签订意向性约定，且高山为杨四清的受委托人，实际权利人应为杨四清，被告与杨四清或者高山之间没有签订《商品房买卖合同》；其次、因李子祥、杨四清、呼勇之间清偿借款债务，被告以第三人代为履行的身份参与了以物抵债，并非借款债务当事人主体，杨四清与被告之间基础法律关系并非房屋买卖关系。再次、针对主体杨四清，被告没有欺诈行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人高山辩称，被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司欺骗了我，勇泰房地产公司已经和我签订了买卖合同，而且将房屋的全部手续给我办理，至于其他的债权债务关系，被告公司应该另行主张，而且房屋现在是属于我的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的1、房屋顶账协议，系原告与第三人高山真实意思表示，本院予以确认；2、收据2张、认购通知书2分，均有被告公司盖章，本院予以确认；3、（2014）乌民初字第1983号民事判决书系生效的法律文书，本院予以确认。被告提供的证据1、收条两张，均为复印件，无法核对其真实性，本院不予确认；证据2、证人证言，不符合证人出庭作证的形式要件，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：第三人高山与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司有债权债务关系，双方经协商，将被告公司开发的乌某某勇泰茗苑B区住宅楼8栋2单元1404号、1501号两套住宅抵顶第三人高山，并于2013年1月11日双方签订《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购通知》两份，盖有被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司销售专用章。同日，被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司向第三人高山出具收款收据两张，内容收到第三人高山购房款1201515（其中一张为595143元、一张为606372元），两张收款收据均盖有被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司财务专用章。2014年3月26日原告奇金某与第三人高山签订《房屋顶账协议书》约定甲方为高山、乙方为奇金某，协议内容：一、截止2014年3月26日，甲方共欠乙方款项为壹百壹拾贰万元（1120000元）；二、甲方用其所有的乌某某勇泰茗苑B区8栋2单元1401、1501号155.96平米、155.96平米住宅楼，此住宅楼平米价款为4400元/平米、4500元/平米，共计壹百叁拾捌万捌仟零肆拾肆元（1388044元）来抵付欠款；三、甲乙双方顶付款项差额由现金另外支付；四、本协议签订后，由甲方协助乙方共同办理顶账楼房的产权过户手续，所需费用双方协商支付；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字时起生效；六、补充说明：鉴定协议时已办理过户手续。另确认，2011年12月27日和2012年2月2日案外人张映霞和刘臻与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司签订《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购合同书》，二人分别认购被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司开发的乌某某勇泰茗苑B区住宅楼8栋2单元1401、1501号房屋，并支付房款，2014年9月20日案外人张映霞、刘臻诉至乌某某人民法院要求确认与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司签订的《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购合同书》为商品房买卖合同，同时依法确认该《商品房买卖合同》有效，本院于2015年1月8日作出判决支持案外人张映霞、刘臻的诉讼请求，现该判决已生效。本院认为，被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司将争议房屋顶账给第三人高山属于以物抵债，其与第三人高山签订《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购通知》后，并没有将涉案房屋交付第三人高山，第三人高山也未实际取得涉案房屋，因原告与第三人高山之间的债权债务关系，第三人高山又将被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司抵顶其的两套争议房屋抵顶原告奇金某，并签订《房屋顶账协议书》。同样，该《房屋顶账协议书》中所指向的房屋原告奇金某也未实际取得，被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司与原告奇金某并没有直接的合同关系，根据合同的相对性原则，合同的约束力主要存在于特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够基于合同向另一方提出请求或诉讼，而不是向与自己无合同关系的一方提出合同上的请求。本案中，原告奇金某与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司之间无实体上的权利义务关系，原告奇金某起诉被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司解除合同返还房款主体不适格，因此，原告奇金某的诉讼请求本院不予支持。庭审中，原告奇金某陈述《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购通知》中的权利义务已转让或变更给原告奇金某，本案中不管是被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司与第三人高山的顶账行为还是第三人和原告的顶账协议，均是以物抵债，第三人高山支付房款（顶账付款），被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司出具付款人为第三人高山的收款收据，表明被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司是以第三人高山作为合同相对方，本案中，原告奇金某没有证据证明与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司、第三人高山之间有债务转移的合同，故第三人高山的顶账协议和被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司的行为均不构成债务转移，因此，原告奇金某的诉讼请求不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告奇金某要求与被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司解除《乌某某勇泰茗苑B区住宅认购通知》的诉讼请求。二、驳回原告奇金某要求被告乌某某勇泰房地产开发有限责任公司返还购房款1201515元，并承担已付房款一倍即1201515元的赔偿责任，合计2403030元的诉讼请求。案件受理费26024元，由原告奇金某承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。