唐某与海门市广信经贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）海门市广信经贸有限责任公司，住所地海门市海门街道新海路32号。
法定代表人何仰东。
委托代理人张洪彬。
被上诉人（原审原告）唐某。

上诉人海门市广信经贸有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人唐某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门民初字第00495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，1998年11月6日，广信公司自筹资金建造综合楼，用于办公、职工住房、门面经营，并经相关部门批准。同年12月21日，唐某和案外人张炳洪与广信公司订立了商品房购销合同书一份，约定由唐某与张炳洪购买广信公司建造的2号楼二层西单元东侧、二层东单元西侧房屋二套。当日，唐某与张炳洪共支付定金2万元。1999年4月1日，唐某（乙方）与广信公司（甲方）又订立了商品房购销合同书一份，约定“由乙方向甲方购买1号楼底层最西一间门面房，每平方米定价为1000元，面积由有关部门核定为准，该户原订购2号楼的2万元定金现转为购门面定金，乙方在需取房屋钥匙时，必须全部付清房款，在未结清房款前，不得向甲方索取房屋钥匙；甲方在1999年9月底完工，交付使用，乙方在接到甲方交房通知后一周内办理购房结算交接手续。”同年6月30日，广信公司又出具了情况说明一份，内容为：“原唐某购买的门市为最西一间（即10号门面）现改为由西向东第二间门面（即9号门面），水电及其他费用共计伍仟元，待开票时一次性付清（电增容2450、水增容1150、排污费1350、装修垃圾费250）。”后唐某分两次共付款15000元。以上广信公司共收取唐某房款35000元。唐某从2001年开始出租该房屋并收取租金。期间，唐某曾到相关部门办理房屋登记手续未果。
原审另查明，1999年6月10日，广信公司所建房屋通过竣工验收。2000年12月28日，广信公司领取了所建房屋的房屋所有权证，房屋所有权人为广信公司，为集体所有房产，房屋共三层，底层（门面房）房屋面积为355.17平方米，附有海门市房地产监理所实地勘丈面积，其中本案诉争门面房面积为35.22平方米（坐落海门镇丝绸路567号）。该所有权证上的其他房屋均已出售或安置给他人，并在该房屋所有权证上予以注明。
因案涉房屋的拆迁，广信公司与唐某就该房屋产权产生争议，唐某曾于2013年8月13日起诉，要求确认案涉房屋为其所有，并将该房屋的产权登记到其名下。9月16日，海门市土地资产储备中心根据房屋产权证上的登记人与广信公司订立了《海门市商业用房征收补偿安置协议》一份，该协议中明确了“该房屋产权有争议，待法院判决后确认”。协议订立后，该房屋被拆除。12月20日，一审法院作出判决驳回了唐某的诉讼请求。唐某于2014年6月4日提起本案诉讼，请求确认涉案房屋拆迁补偿安置权益为其所有。审理过程中，广信公司以唐某只支付了购房款35000元，尚有房款5220元未付，构成违约为由，反诉要求解除双方的合同。
原审认为，广信公司自筹资金建造房屋，并领取了房屋所有权证，案涉房屋登记在其名下，依法可以转让。广信公司将其所建部分房屋出售，不违反法律禁止性规定，故唐某就诉争房屋达成购销合同、交纳房款并取得房屋后，虽未取得房产证，但能够证明诉争房屋是唐某合法拥有。合同对于房屋坐落和价格的约定明确，广信公司应在双方结算后办理权属变更登记、履行转移标的物所有权的义务。诉争房屋在交付唐某后十余年内，虽双方未办理变更登记手续，广信公司对唐某尚未交清的部分购房款也从未主张过，但不影响唐某作为诉争房屋的实际所有权人。故诉争房屋现被拆迁后，相应的拆迁权益应由唐某享有。唐某诉请，依法支持。广信公司反诉要求解除双方的合同，与本案不属同一法律关系，法院不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原审判决：坐落于海门市海门镇丝绸路567号综合楼9号门面房因拆迁所享受的拆迁补偿安置权益为唐某所有。案件受理费50元（已减半），由广信公司负担。
本院经审理查明，原审判决查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案系唐某与广信公司因房屋买卖合同引起的纠纷，原审确定案由为拆迁安置补偿合同，与案涉法律关系不符，本院予以纠正。广信公司享有涉案房屋产权，其与唐某签订的商品房购销合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。广信公司作为出卖人应当按约定转移房屋所有权给买受人唐某，唐某应按约足额给付购房款。唐某从2001年开始出租该房屋并收取租金，可见广信公司2001年即已将房屋交付给唐某，但并未办理过户登记。即便广信公司主张5220元未付属实，唐某已支付房款35000元，5220元余款中房款仅220元，其余为其他费用，因此唐某未付清余款的行为不构成根本违约，房屋买卖合同继续履行。广信公司应当将房屋予以过户，其以余款未付清为由不办理房屋过户，构成违约，依法应当承担违约责任。涉案房屋因广信公司与他人签订征收补偿安置协议而被拆除，广信公司应按拆迁补偿标准赔偿唐某损失，现唐某主张由其享受涉案房屋拆迁补偿安置权益，与广信公司应赔偿的损失等值，从减少当事人讼累的角度，原审支持唐某诉请并无不当。广信公司反诉解除合同，原审未予受理虽有不当，但不影响本案实体结果的正确处理，本院可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人海门市广信经贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　陶新琴 代理审判员　　张　勇 代理审判员　　陆炜炜

书记员：周敏