吴某防与唐某某、刘某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：吴某防，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市灵璧县，现住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：周永，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。
被告：唐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地徐州市泉山区，现住徐州市鼓楼区。
被告：刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住徐州市铜山区。
被告：刘建美，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住徐州市铜山区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：谢莹，徐州市铜山区三堡法律服务所法律工作者。

原告吴某防与被告唐某某、刘某某、刘建美、徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某防及其委托诉讼代理人周永，被告唐某某，被告刘某某、刘建美的共同委托诉讼代理人谢莹，被告淮海银行委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告于2018年12月28日撤回对淮海银行的起诉。本案现已审理终结。
经审理查明，唐某某与刘某某、刘建美民间借贷纠纷一案，唐某某于2015年4月17日向本院提出诉前财产保全申请，本院于当日作出（2015）铜民诉保字第00038号民事裁定：一、查封刘某某、刘建美所有的位于徐州市铜山区，上海路北延长段西侧商住楼（现为上海路163#）一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；二、查封刘某某、刘建美所有的位于徐州市铜山区，南京路西38-1地商住楼一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；三、查封刘某某、刘建美所有的位于徐州市铜山区，上海路北延长段西侧商住楼5楼房产一处（权证号：铜房权证铜山镇字第××号）；四、……。案件审理过程中，唐某某与刘某某、刘建美于2015年10月9日达成调解协议：刘某某、刘建美欠唐某某借款本金475万元以及利息（利息计算方式：以475万元为基数，按年息5%，自2015年4月1日计算截止至2015年10月9日），于2015年10月15日前还清；案件受理费减半收取22770元，刘某某、刘建美负担10000元，唐某某负担12770元;保全费5000元，由刘某某、刘建美负担。本院作出（2015）铜民初字第01440号民事调解书予以确认。该调解书发生法律效力后，根据唐某某的申请，本院于2016年3月15日立案执行，案号为（2016）苏0312执1641号。
在该案执行过程中，本院于2017年7月28日作出（2016）苏0312执1641号之一执行裁定，拍卖被执行人刘某某所有的位于徐州市铜山区地商住楼。2017年10月24日，本院作出（2016）苏0312执1641号强制迁出公告，责令刘某某、刘建美及该房产使用人自公告之日起15日内从上述房产中迁出并将个人物品清理完毕。经吴某防提出异议后，本院于2018年5月28日作出（2018）苏0312执异25号执行裁定，驳回吴某防的异议申请。
原告吴某防向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决不予执行位于徐州市铜山区。2、请求依法确认徐州市铜山区属于原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2006年8月16日，原告吴某防与被告刘某某签订《购房协议书》，刘某某将其所有的位于徐州市铜山区，南京路西38-1地商住楼7楼702室出售给吴某防，刘某某、刘建美协助吴某防办理该房屋过户手续。签订协议当日，吴某防按协议将购房款6万元交付给刘某某，剩余1.8万元房款在办理过户后给清，刘某某于2006年8月30日将该房屋交付给吴某防，吴某防也一直占有使用至今。期间吴某防催促刘某某办理过户手续，但刘某某一直以事务繁忙、妻子患癌、房产存在抵押等理由推托，导致原告吴某防没能够办理过户手续。2015年4月17日，刘某某、刘建美与唐某某民间借贷一案涉诉，唐某某申请执行后，法院要求吴某防等人从该房屋迁出。原告吴某防等八户在2018年4月17日执行异议案件开庭时才得知刘某某于2013年2月7日在淮海银行贷款500万元并将上述房屋抵押给了银行，且该执行异议被铜山法院驳回。故原告吴某防向法院提起执行异议之诉，请求法院停止执行并确认上述房屋归原告吴某防所有。
被告唐某某辩称，被告是按照法院的调解书申请执行，为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘某某、刘建美辩称，对于原告的诉讼请求予以认可。
本院查明：刘某某于1998年3月1日取得铜山区同昌街西38#-1商住楼的国有土地使用证[铜国用（98）字第004号]，于1998年11月13日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（编号分别为98-069号、98-070号），进行商住楼建设，并于2001年3月8日取得该商住楼的房屋所有权证（铜房新区字第1980号）。2002年3月17日，刘某某重新取得建设工程规划许可证，对上述商住楼进行翻建，并2007年6月13日进行了不动产登记，取得徐州市铜山区地商住楼（1-7层）的房屋所有权证（铜房权证铜山镇字第××号）。
2006年8月16日，原告吴某防与刘某某签订《售房协议书》，约定刘某某将徐州市铜山区出售给吴某防，面积约为98平米，按每平米800元计算，合计房款7.8万元。双方签订合同时付款6万元，刘某某在协助办理过户手续后付清余下1.8万元。刘某某于2006年8月16日为吴某防出具收条，收到购房款6万元。房屋交付时间为2006年8月30日。吴某防实际居住至今，并提交了铜山区铜山街道办事处学苑社区居民委员会出具的居住证明。
2007年7月19日，刘某某贷款240万元将上述房屋抵押给交行徐州分行，于2010年3月2日注销；注销当日又贷款450万元将该房屋抵押给铜山农村信用合作联社徐州汽配城信用分社，2012年2月22日注销；2012年2月27日又贷款450万元在该分社继续抵押，2013年4月1日注销；2013年4月2日贷款500万元，在徐州淮海农商银行股份有限公司设定抵押，抵押期限为2013年3月25日至2015年3月24日；在贷款到期后，刘某某和淮海银行签订了借款展期协议，约定展期后借款日期由2015年3月24日变更为2016年3月23日，至今尚未涤除抵押权。

本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘某某与吴某防2006年8月18日签订了售房协议书，原告吴某防与刘某某签订了购房协议，支付了部分购房款并实际占有了涉案房屋，因被告刘某某在2007年6月13日办理房产证之后随即在2007年7月19日连续将争议房屋办理抵押，至今尚未将抵押权涤除，故吴某防对房屋未能过户不存在过错，本院应停止对该房屋的强制执行。
依照物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故在该涉案房屋未办理过户登记手续的情况下，原告吴某防要求确认徐州市铜山区属于其所有的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、不得执行本院（2016）苏0312执1641号之一执行裁定中位于徐州市铜山区房屋；
二、驳回原告吴某防的其他诉讼请求。
案件受理费1750元，被告刘某某负担1670元，原告吴某防负担80元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审判长 李修满
人民陪审员 郭品超
人民陪审员 王芳

书记员： 朱永莎