原告蒋宏伟与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书

蒋宏伟
杨涛（辽宁庆阳律师事务所）
沈阳国际纺织服装城开发有限公司
胡帅
赵庆波（辽宁仲达律师事务所）

原告:蒋宏伟，女，1979年9月9日出生，汉族，住址沈阳市铁西区北一中路4-2号4-5-3，公民身份证号码:210502197909092121。
委托代理人:杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
被告:沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号，注册号:210100000010073。
法定代表人:应建仁，系该公司董事长。
委托代理人:胡帅，男，1989年4月8日出生，汉族，住址浙江省永康市西城街道山下村金泉路24号。
委托代理人:赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
原告蒋宏伟与被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月6日作出（2013）沈铁西民三初字第1558号民事判决书后，原告不服提出上诉，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第512号民事裁定书，撤销原判决，发回本院重审。本院于2014年7月30日受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告提交的双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于被告提出的经原告同意替换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其替换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据双方签订《商品房买卖合同》的约定，2009年10月1日，被告将房屋交付原告，被告应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，故2010年6月29日至2013年10月20日为违约期间。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案于2013年11月21日受理，向前追溯二年，2011年11月21日前的违约金已过诉讼时效，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故对2011年11月21日前的违约金，本院不予支持，对2011年11月22日至2013年10月20日期间的违约金，本院予以支持。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案并非被告原因的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:
一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告蒋宏伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年11月22日至2013年10月20日，按已付购房款127989元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费267元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

本院认为，原告提交的双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于被告提出的经原告同意替换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其替换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据双方签订《商品房买卖合同》的约定，2009年10月1日，被告将房屋交付原告，被告应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，故2010年6月29日至2013年10月20日为违约期间。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案于2013年11月21日受理，向前追溯二年，2011年11月21日前的违约金已过诉讼时效，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故对2011年11月21日前的违约金，本院不予支持，对2011年11月22日至2013年10月20日期间的违约金，本院予以支持。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案并非被告原因的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  之规定，判决如下:

一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告蒋宏伟逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2011年11月22日至2013年10月20日，按已付购房款127989元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费267元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。

审判长：洪昊澜
审判员：刘雪
审判员：关秀杰

书记员：张燕