刘某
宋可（黑龙江庚辰律师事务所）
乔亚男（黑龙江庚辰律师事务所）
黑龙江省宝某房地产开发有限公司
赵智（黑龙江龙升律师事务所）
原告刘某，个体业主，住大庆市。
委托代理人宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。
委托代理人乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司。
法定代表人梁建民，职务总经理。
委托代理人赵智，黑龙江龙升律师事务所律师。
原告刘某与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭。分别于2014年11月14日、2015年1月21日、2015年2月12日、2015年3月26日四次公开开庭审理了本案。原告刘某及其委托代理人宋可、乔亚男、被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司的委托代理人赵智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
证据二、绥化市中级人民法院（2014）绥中法民二商初字第13号民事案件庭审笔录。证实原、被告之间是欠款关系不是商品房买卖合同关系。佟华诉宝某公司欠款纠纷，最初是郑德权（佟华的丈夫）欠宝某公司法人梁建民个人三十多万元，梁建民开发没有资金向郑德权要钱，郑德权说没有钱但能帮助梁建民借钱。所以通过郑德权与刘某相识，当时以宝某公司名义向刘某借了一笔钱，并开具了房票作为抵押。在约定的时间之内这笔款宝某公司没有还上，按照刘某和郑德权的利息计算方式，抵押房产数额不够，由于开到刘某名下数额过大，于是又以郑德权名义开了房票作为抵押。后来郑德权与刘某多次到公司要款，郑德权把销售处的大门也锁上了。郑德权提出再给他开一张欠佟华192万元的欠条，以后刘某就不向你要钱了，所有费用跟他结算，所以就出具了欠据。当时宝某公司要求郑德权返还给刘某的原欠据和房票子，但郑德权没有返还。于是刘某诉至法院，13号案件审理的是192万元欠款的事，本案是商品房买卖关系。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证。
被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司对原告刘某提供证据的质证意见:对原告提供的证据一的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，认为双方之间不存在房屋买卖的事实，也没有收到任何购房款；对原告提供的证据二、证据三的真实性均有异议，认为证据是复印件，但对证明的问题没有异议。对原告提供的证据四没有异议。对原告提供的证据五，被告称现在无法联系到梁建民本人，是否是梁建民本人出具的不确定。
原告刘某对被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司提供证据的质证意见:对被告提供的证据一的真实性没有异议。但对证明的问题有异议，认为该份判决涉及的诉讼与原告没有任何关系。判决书中已明确是本案被告向案外人借款并出具了借据。而且借据上载明:今借佟华现金192万元整。法院认定的本金是124万元。从借款人及数额看判决涉及的诉讼与本案无关。该诉讼明确债权人是佟华，并且数额无论是192万元还是124万元都与被告陈述的所谓欠刘某129万元不符。将该份判决所涉诉讼与刘某购房款纠纷认定为一笔缺乏证据。该份证据证明不了被告欲证明的事实。对被告提供的证据二真实性无异议。但对证明的问题有异议。认为该笔录是另案中佟华与本案被告间的民间借贷纠纷。佟华及其代理人与本案毫无关系。无论是佟华或者其代理人均不是本案的当事人。不完全了解本案中刘某与被告的往来。另案中他人的陈述与本案事实不符。刘某确实借钱给梁建民，但仅是对梁建民个人之间的借贷关系。刘某从本案被告处购买房产是事实。当时购买房产时开发商是百兴原房地产开发有限公司，工程项目并未转给本案的被告。梁建民是本案被告的法人，故借款和买卖房产是两码事。另据刘某所知另案佟华也确实借过钱给本案的被告，但与刘某无关。
根据双方当事人的质证意见，本院综合审查认证如下:对原告提供的证据一、二、四双方当事人均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据三是复印件，被告对真实性有异议。因原件在被告处，且被告对所证明的问题没有异议，而被告在法庭规定的期限内拒不提供证据原件，故应推定原告所提供的证据真实、有效。对于原告提供的证据五，被告有异议，称无法联系到梁建民本人，对该欠据是否是梁建民本人出具的不能确定。但在法庭规定的期限内，其仍不能作出明确的答复，故本院认定该证据真实、有效。对被告提供的证据一、二原告均无异议，本院予以采信。
本院根据以上确认的证据及双方当事人的陈述，查明案件事实如下:2011年，刘某欲购买黑龙江百兴园房地产开发有限公司开发的位于安达市三、四道街的御景豪庭二期房屋。并于同年2月1日，与朋友郑德权一同从大庆赶到黑龙江百兴园房地产开发有限公司售楼处找到梁建民，由梁建民领着到财务室。刘某共计购买了御景豪庭二期房屋六套。双方签订了购房合同，刘某交付购房款1，368，960.00元，黑龙江百兴园房地产开发公司为其出具了购房收据。该六套房屋分别为:G3栋1单元3层304号，购房款223，560.00元；G3栋1单元4层404号，购房款224，940.00元；G栋1单元5层504号购房款227，010.00元；G3栋1单元6层604号，购房款229，080.00元；G3栋1单元7层704号，购房款231，150.00元；G3栋1单元8层804号，购房款233，220.00元。因御景豪庭二期工程至今尚未建成，也未办理预售房屋许可证。故原告刘某诉至法院，要求确认原、被告之间签订的六套房屋认购协议无效，黑龙江省宝某房地产开发有限公司返还原告购房款1，378，960.00元，并支付自2011年2月1日起至给付之日止的利息。
本院认为，黑龙江百兴园房地产开发有限公司将其开发的位于安达市三、四道街御景豪庭二期项目土地使用权及与之相关的项目开发权转让给黑龙江省宝某房地产开发有限公司，并由黑龙江省宝某房地产开发有限公司继续履行项目内黑龙江百兴园房地产开发有限公司所签署的所有合同及债权、债务。但被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司通过转让取得的御景豪庭二期工程项目至今尚未建成，也没有办理预售房屋许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，黑龙江百兴园房地产开发有限公司明知其没有取得“御景豪庭二期”商品房预售许可，在未告知原告的情况下，与原告签订《御景豪庭二期项目认购协议》，且在转让后至起诉前，被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，原告刘某所认购的房屋至今也未建成。故原告刘某请求确认其与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司签订的《御景豪庭二期项目认购协议》无效的诉讼请求有理，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息。本案中，被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司作为房地产开发经营企业至今未取得商品房预售许可证，其与原告签订《御景豪庭二期项目认购协议》存在明显过错，故原告请求返还已付购房款1，378，960.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自付款之日起至给付时止的利息符合法律规定，应予支持。被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司辩称，双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是借款关系。并提供另一起案件的判决书和庭审笔录予以证实。因原告刘某对其与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司法定代表人梁建民之间存在借款关系的事实并不否认。但认为借款与房屋买卖事实无关，并提供认购协议及购房收据相互印证。而从被告提供的另一起案件的庭审笔录看，另一起案件的借款数额与本案刘某提供的借据中的借款数额不符，同时，在刘某所提供的借据及认购协议中均未体现用六套房屋作抵押的相关约定，故仅凭另一起案件代理人在庭审笔录中的陈述不能有效认定本案被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司所主张的事实成立。被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司所辩称的事实依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 第一款 第（五）项 、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项之规定，判决如下:
一、原告刘某与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司签订的六套《御景豪庭二期项目认购协议》无效；
二、被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘某购房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中国人民银行同期贷款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合计1，736，747.00元。
案件受理费20，481.00元，由被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院认为，黑龙江百兴园房地产开发有限公司将其开发的位于安达市三、四道街御景豪庭二期项目土地使用权及与之相关的项目开发权转让给黑龙江省宝某房地产开发有限公司，并由黑龙江省宝某房地产开发有限公司继续履行项目内黑龙江百兴园房地产开发有限公司所签署的所有合同及债权、债务。但被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司通过转让取得的御景豪庭二期工程项目至今尚未建成，也没有办理预售房屋许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，黑龙江百兴园房地产开发有限公司明知其没有取得“御景豪庭二期”商品房预售许可，在未告知原告的情况下，与原告签订《御景豪庭二期项目认购协议》，且在转让后至起诉前，被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司仍未取得商品房预售许可证明，原告刘某所认购的房屋至今也未建成。故原告刘某请求确认其与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司签订的《御景豪庭二期项目认购协议》无效的诉讼请求有理，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息。本案中，被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司作为房地产开发经营企业至今未取得商品房预售许可证，其与原告签订《御景豪庭二期项目认购协议》存在明显过错，故原告请求返还已付购房款1，378，960.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自付款之日起至给付时止的利息符合法律规定，应予支持。被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司辩称，双方之间不存在商品房买卖合同关系，而是借款关系。并提供另一起案件的判决书和庭审笔录予以证实。因原告刘某对其与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司法定代表人梁建民之间存在借款关系的事实并不否认。但认为借款与房屋买卖事实无关，并提供认购协议及购房收据相互印证。而从被告提供的另一起案件的庭审笔录看，另一起案件的借款数额与本案刘某提供的借据中的借款数额不符，同时，在刘某所提供的借据及认购协议中均未体现用六套房屋作抵押的相关约定，故仅凭另一起案件代理人在庭审笔录中的陈述不能有效认定本案被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司所主张的事实成立。被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司所辩称的事实依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 第一款 第（五）项 、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第（一）项之规定，判决如下:
一、原告刘某与被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司签订的六套《御景豪庭二期项目认购协议》无效；
二、被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘某购房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中国人民银行同期贷款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合计1，736，747.00元。
案件受理费20，481.00元，由被告黑龙江省宝某房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判长：张敏
审判员：杜雪红
审判员：付振铎
书记员：李美红
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