刘长安与张某等所有权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张某，住大庆市。
委托代理人韩峰，黑龙江继东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘长安，住安达市。
委托代理人王善果。
原审被告梁建民，住安达市。
原审被告安达市房屋征收与补偿办公室。
法定代表人于淼，职务主任。
原审被告黑龙江御景房地产开发有限公司。
法定代表人王志杰，职务董事长。
委托代理人张守君。

上诉人张某因所有权确认纠纷一案，不服安达市人民法院（2015）安民一初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受案后，依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人张某的委托代理人韩风、被上诉人刘长安及其委托代理人王善国、原审被告黑龙江御景房地产开发有限公司委托代理人张守君被到庭参加诉讼。原审被告梁建民、原审被告安达市房屋征收与补偿办公室经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2011年7月11日，原告刘长安与被告张某签订《房屋买卖协议》，约定原告刘长安购买被告张某坐落于安达市朝阳街3委、产权证第67120号、面积173.01平方米的房产一套，价格为20万元。被告张某收到原告刘长安房款后，即可为原告准备办理过户手续，如原告不需要立即过户，被告张某积极配合原告刘长安办理过户用的公证等手续。房屋交付时间为2011年9月5日。同时，被告张某口头告知原告，其已委托被告梁建民前来交付该房屋的产权证及交易税票，购房款交给被告梁建民即可。当日，原告刘长安按照约定将房款20万元通过银行存入被告梁建民账户，被告梁建民给原告刘长安出具了收条，并把被告张某的房屋产权证、税务发票交给了原告刘长安。而后原告刘长安对该房屋进行修缮并出租。2011年10月20日，被告张某为了配合原告刘长安办理过户，给原告刘长安出具了委托书，内容为：我在安达市朝阳街3委有一处房产，产权证号码安房权证朝阳街字第67120号，砖木结构，建筑面积173.01平方米。现委托人全权委托受托人将上述房产转让他人。受托人为转让上述房产，有权代为与买受人签订转让合同，收取房款，以及代表受托人到房地产管理部门及其他相关部门办理产权过户手续。受托人在其代理权限内签署或领取的有关此房产交易的相关文件等事宜，委托人均予承认。并在黑龙江省安达市公证处办理了公证。2013年2月19日，原告刘长安持该房屋的产权证书、税务发票、公证书，与被告安达市房屋征收与补偿办公室签订了《房屋征收补偿安置协议》，其中约定以产权调换的方式确认“安达市御景嘉园小区3号楼20号、21号、22号车库”为回迁安置房。现已具备交付条件。上述事实，有房屋买卖协议、税费发票、房产证、收条、涉案原房屋照片、委托书、公证书、房屋征收补偿安置协议、庭审笔录等证据证实。
原审法院判决认为，原告提交的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。原告提交的经公证的委托书，从内容上看，能够证明被告张某是为了给原告刘长安办理产权证的需要而出具的。原告提交的收条、税费发票、房产证的交付过程，能够证明原告刘长安已支付全部价款。上述证据能够形成完整的证据链条，足以证明原告刘长安与被告张某买卖事实的存在。故对上述证据均予确认。另外，通过庭审查明，原告刘长安已合法占有该不动产。原告刘长安未办理过户登记，是因为该房屋所在的小区处于动迁的政府征收状态，所有的房屋过户已经冻结，非因买受人自身原因所致。虽《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但同时规定了例外情形，即法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘长安与被告张某已签订合法有效的书面买卖合同；原告刘长安已合法占有该不动产；原告刘长安已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。原告刘长安与被告张某的买卖行为，不仅完全符合该条规定，而且属于《中华人民共和国物权法》第九条规定的例外情形。故原告刘长安要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告刘长安要求被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司互负连带责任，将上述房屋交付给原告的诉讼请求，因争议房屋已具备交付条件，故原告刘长安的诉讼请求合理，应予支持。原告刘长安要求被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司赔偿逾期回迁造成的房屋租赁损失21，000.00元，因原告刘长安未向法庭提交证据予以证实，故不予支持。被告张某的抗辩主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定。判决如下：一、安达市御景嘉园小区3号楼20号、21号、22号车库归原告刘长安所有。二、被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述房屋交付给原告刘长安。三、驳回原告刘长安的其他诉讼请求。案件受理费2，308.00元由被告张某承担2，077.00元，原告刘长安承担231.00元。
经二审审理查明，案涉争议的173.01平方米房屋是上诉人张某于2010年5月24日从张喜有处购得，房屋价款83，045.00元。双方于当日办理了过户手续。2011年7月11日，上诉人张某与被上诉人刘长安签订的《房屋买卖协议》第二条约定：“张某收到房款后即可为刘长安办理过户手续，如刘长安不需要立即过户，张某积极配合刘长安办理过户用的公证等手续”；第四条约定：“张某保证出售的房产符合国家关于房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和纠纷。保证提供的材料真实有效，不含虚假内容。张某保证在2011年9月5日将房屋交付给刘长安”；第五条约定：“在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成损失由责任方承担”。被上诉人刘长安在签订协议的当日即通过银行汇款将20万元汇至原审被告梁建民账户，梁建民给刘长安出具了收条，并把张某的房屋产权证、税务发票交给了刘长安。从后，刘长安对案涉房屋进行修缮管理。后该房所在的位置拆迁建成御景嘉园小区，该房在小区内阻碍居民出行，引起居民上访。安达市政府74次会议决定拆除该房。
除上述事实外，本院确认前述原审法院判决认定的事实。

本院认为，本案争议的焦点问题有三个。一是上诉人张某与被上诉人刘长安签订的房屋买卖协议效力如何认定；二是被上诉人刘长安汇款给梁建民的20万元是否是向上诉人张某履行给付房款义务；三是关于被上诉人刘长安与原审被告安达市房屋征收与补偿办公室签订的安置补偿协议是否有效的问题。
一、关于上诉人张某与被上诉人刘长安签订的房屋买卖协议效力如何认定问题。从“协议”的形式看，具备买卖合同必备要件，上诉人张某不否认协议上的签字为其本人所签，张某作为完全民事行为能力人其处分自己财产的行为不违反法律强制性规定。协议应认定为双方当事人的真实意思表示。从“协议”的内容看，协议约定了买卖房屋的坐落位置、建筑面积、价款、交付时间、违约责任等内容。协议特别约定了“张某保证出售的房产符合国家关于房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和纠纷。保证提供的材料真实有效”。此后在三年多的时间里，张某对刘长安管理使用该房屋不提出任何异议、在房屋拆迁时不主张权利，违背常理。张某亦没有在法律规定的时间内行使撤销权。现上诉主张该合同是被上诉人采取欺诈手段签订的，不能提供证据，其上诉请求缺乏证据支持。原审判决认定“协议”有效正确，上诉人此项上诉请求，不予支持。
二、被上诉人刘长安汇款给梁建民的20万元是否是向上诉人张某履行给付房款义务问题。从房款交付时间看，2011年7月11日，上诉人张某与被上诉人刘长安签订“协议”当日，被上诉人刘长安向梁建民账户汇款20万元。上诉人张某虽然否认口头告知刘长安将购房款交给梁建民的事实，但从双方在合同签订及被上诉人刘长安向梁建民交付20万元后即获得了案涉房屋的修缮、出租权看，张某对刘长安将购房款交给梁建民是认可的。张某与梁建民之间虽然没有委托手续、没有债权债务关系，梁建民在一、二审法院审理本案期间均未到庭参加诉讼。其收取刘长安购房款的原因无法查清。但梁建民收到刘长安的20万元后，张某即按照房屋买卖协议第二条的约定，于2011年10月20日在安达市公证处办理了委托手续。委托刘长安代为行使案涉房屋的转让、收取房款、过户事宜。由此可以佐证被上诉人刘长安汇款给梁建民的20万元是向上诉人张某履行给付房款义务。
三、关于被上诉人刘长安与原审被告安达市房屋征收与补偿办公室签订的安置补偿协议是否有效的问题。案涉房屋在房产部门登记的权利人虽然是上诉人张某，查明的事实证明不动产登记薄记载的权利人与真实状态不符，被上诉人刘长安已经交付房款并实际修缮、出租该房。其为不动产物权的真实权利人。刘长安不能办理过户的原因是政府对该地块拆迁，停止办理过户手续，使其无法成为法律上的房屋登记权属人。从上诉人张某2011年10月20日给被上诉人刘长安出具的公证委托书内容看，张某全权委托刘长安将上述房产转让他人。受托人为转让上述房产，有权代为与买受人签订转让合同，收取房款，以及代表受托人到房地产管理部门及其他相关部门办理产权过户手续。受托人在其代理权限内签署或领取的有关此房产交易的相关文件等事宜，委托人均予承认。这是张某委托刘长安办理案涉房屋相关手续的有效文件，是在刘长安向梁建民交付20万元房款后，张某履行双方签订的买卖协议第二条约定的具体体现。2013年2月19日案涉房屋动迁。被上诉人刘长安正是依据这份委托书代理张某与安达市房屋征收与补偿办公室签订了安置补偿协议，回迁安达市御景嘉园小区3号楼20号、21号、22号车库。原审法院判决上述3个车库归被上诉人刘长安所有正确。处理原则符合2016年3月1日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）规定精神。由于该房屋已经具备交付条件，原审判决原审被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述房屋交付给被上诉人刘长安并无不当。
原审法院判决适用合同法、物权法、民法通则正确。在论述中引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，300.00元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　敏 代理审判员　　杜雪红 代理审判员　　付振铎

书记员：李美红