内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司与李某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司。法定代表人：杨瑞英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘新平，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：李某某,男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系阿拉善左旗市场监督管理局科员，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：彭佩荣，系内蒙古睿华律师事务所律师。

澣隆房地产公司上诉请求撤销原判第二项、第四项。理由为双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》中涉及到置换两套房屋，总面积为212平方米。在后来的履行当中，双方并没有按照《补偿协议》约定的楼号、面积进行交付，而是重新作出了调整。调整之后李某某要求置换的楼号16-2-303室及16-4-503室两套房屋,其中16-4-303室房屋建筑面积为132.55平方米，加上已经网签的16-2-303室房屋建筑面积为117.92平方米，如果直接交付上述两套房屋，则超出双方约定面积38.47平方米。澣隆房地产公司要求李某某补交房屋价款，但李某某拒不补交房屋价款执意要求澣隆房地产公司直接网签并交付房屋。澣隆房地产公司并不构成违约。被上诉人李某某二审未提交书面答辩意见。李某某一审诉称：经协商双方于2012年3月4日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定李某某将自己拥有房屋交付澣隆房地产公司，澣隆房地产公司置换给李某某建筑面积为106平方米的楼房两套，分别是美林湾15号楼2单元101室、102室。后双方协商将拆迁置换的楼房调换为美林湾住宅小区16号楼2单元103室、4单元303室。协议签订后，李某某按约定的时间将被拆迁房屋交付给澣隆房地产公司，但澣隆房地产公司却未按合同约定向李某某交付安置楼房，期间李某某多次找澣隆房地产公司协商解决均无果。因澣隆房地产公司的行为给李某某造成了巨大的经济损失，为维护合法权益提起诉讼，请求判令：1、澣隆房地产公司交付《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的美林湾住宅小区16号楼2单元103室；2、澣隆房地产公司立即与李某某办理《房屋拆迁补偿安置协议书》美林湾住宅小区16号楼4单元303室楼房的网签手续，将房屋交付给李某某；3、澣隆房地产公司支付逾期交房安置费48000元；4、澣隆房地产公司赔偿因逾期交房所产生的预期可得利益48000元；5、受理费由澣隆房地产公司负担。一审判决认定：2012年3月4日，李某某与澣隆房地产公司签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》合同,双方在协议书约定澣隆房地产公司拆迁李某某所有的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇建筑面积为69.3m2房屋一套，以拆迁补偿的方式进行产权调换，置换楼房面积106㎡+106㎡=212㎡，过渡期间（不足一个月按时间天数计算）澣隆房地产公司应向李某某支付安置费：69.3㎡×8元×18个月=9979.0元，搬迁费：69.3㎡×10×2=1386.0元，过渡期安置费和搬迁费合计11365.00元已抵顶置换房屋面积。澣隆房地产公司置换给李某某的两套房屋分别为：⑴瀚隆国际?美林湾住宅小区15号楼2单元一层101号，建筑面积106平方米，双方商定安置房每平米1650元，计174900.00元；⑵15号楼2单元一层102号，建筑面积106平方米，双方商定安置房每平米1650元，计174900.00元，以上总计349800.00元。双方在协议中签订的每套房屋建筑面积以工程竣工验收及产权登记部门最终测量核准面积为准，面积发生差异时，双方以安置补偿方案价据实结算，多退少补。双方对以上款项结算李某某应找补澣隆房地产公司差额款42400元，李某某交房时先付30000元，剩余12400元在澣隆房地产公司交楼房钥匙时一次性付清，办理房证由瀚隆公司出具证明。双方约定过渡期18个月，违约责任双方约定澣隆房地产公司未按期交付新房，继续按协议补发安置费，每月为554.4元。2013年7月2日经双方协商，将房屋拆迁补偿安置协议书约定置换的房屋调换为瀚隆国际?美林湾住宅小区16号楼2单元103号（110.4m2）、16号楼4单元303号（114.5m2），在原拆迁置换面积基础上多出的平米李某某同意协商补交房款。因置换房屋下面两层为商铺，庭审中双方均认可16号楼2单元103室实际是房管部门网签系统中的16号楼2单元303室房屋，16号楼4单元303室实际是房管部门网签系统中的16号楼4单元503室室房屋。16号楼2单元303室房屋已于2017年5月26日网签至李某某名下，双方为办理网签特此签订一份《商品房买卖合同》，16号楼2单元303号房屋建筑面积117.92m2，合同载明”超出置换的面积，砖混楼按每平方米3000元补差价，框剪楼按每平方米3400元补差价”。16号楼4单元503号房屋建筑面积132.55平方米。2017年5月30日阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室、阿拉善左旗房产管理局在阿拉善日报刊登”美林湾住宅小区（6、9、10、12、16、17号楼）回迁安置房源公示”，公示李某某的房屋为16-2-303室（建筑面积117.9m2）与17-1-702室（建筑面积88.05m2）。另外，18个月过渡期满后，澣隆房地产公司向李某某给付4000元安置费。庭审中双方对超出置换面积部分的房价补交标准等存在分歧。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是拆迁人与被拆迁人作为平等的民事主体，就房屋拆迁安置补偿等问题达成的民事合同。双方约定房屋拆迁补偿的方式为产权调换，协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿，合同内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同，受法律保护。双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定过渡期为18个月，拆迁协议于2012年3月4日签订的，按照该约定澣隆房地产公司应于2013年9月4日前向李某某交付安置房屋。澣隆房地产公司主张16号楼4单元503室已置换给他人,并未出示证据,应承担举证不利的后果。阿拉善左旗国有土地上房屋征收管理办公室、阿拉善左旗房产管理局在阿拉善日报对美林湾住宅小区6、9、10、12、16、17号楼回迁安置房源进行公示并不能证明系双方协商将16号楼4单元503室再次调换为17号楼1单元702室。澣隆房地产公司并未向李某某交付置换的两套房屋，已构成违约，应承担未能按期交付房屋的违约责任，故对李某某要求澣隆房地产公司交付置换房屋的诉讼应予以支持。澣隆房地产公司交付房屋后，李某某应补交超出置换面积的房屋价款，如不履行，澣隆房地产公司有权通过诉讼解决。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务，双方在拆迁协议书中约定逾期按每月按554.4元发放安置费，李某某主张拆迁协议中约定的逾期安置补偿费用过低，要求调整为每月按1000元计算，在双方对逾期交房的安置费有明确约定的情况下，李某某要求增加逾期交房安置费的诉讼主张依法不予支持，安置费计算至2017年5月26日即第一套房屋网签之日较为合理，澣隆房地产公司已付4000元应予以扣除（554.4元×44个月-4000元=20393.6元）。对于李某某主张的预期可得利益，虽然双方在拆迁协议中并无约定，但根据合同法第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，综合李某某的实际损失、合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则,澣隆房地产公司应对其逾期交房造成的损失给予每月1000元的损失赔偿（1000元×44个月=44000元）。遂判决，1、瀚隆房地产公司将位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇瀚隆国际?美林湾住宅小区16号楼2单元303室房屋（房号安置单为16号2单元103室）交付李某某；2、瀚隆房地产公司将位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇瀚隆国际?美林湾住宅小区16号楼4单元503室（房号安置单为16号4单元303室）房屋交付李某某，并协助李某某办理网签手续；3、瀚隆房地产公司向李某某给付逾期交付安置费20393.6元；4、瀚隆房地产公司向李某某赔偿损失44000元；5、驳回李某某其他诉讼请求。案件受理费1100元，由澣隆房地产公司负担。二审中双方均未提交新证据，二审审理查明事实与原判认定事实一致，对一审判决认定事实予以确认。本院审理认为，双方争议焦点为澣隆房地产公司逾期交付房屋，应否承担赔偿责任？如何赔偿？双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》就房屋拆迁安置补偿方式安置房屋位置、用途等达成合意，合同内容不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，受法律保护。本案中《商品房买卖合同》、”房号安置单”等相关证据证明，经双方协商将李某某的两套安置房调整为瀚隆国际?美林湾住宅小区16号2单元103室（实为16号楼2单元303室）和16号4单元303室（实为16号楼4单元503室），澣隆房地产公司应按约定向李某某交付房屋。双方在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定过渡期为18个月，按照此该约定澣隆房地产公司应于2013年9月4日前向李某某交付安置房屋。澣隆房地产公司未按约定如期交付房屋构成违约，应承担相应的法律后果。按双方在拆迁协议书中约定，逾期按每月554.4元补发安置费，双方没有异议。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，《房屋拆迁补偿安置协议书》是经双方协商在平等、自愿基础上签订的，双方应当按照协议约定履行各自的义务，《房屋拆迁补偿安置协议书》明确约定，”澣隆房地产公司按期未交付新房，继续按协议补发安置费”、”过渡期为18个月，逾期按每月554.4元补发安置费”。故李某某要求澣隆房地产公司每月按1000元赔偿未按约定时间交付房屋经济损失的主张，没有法律依据。综上所述，澣隆房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
上诉人内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人刘新平、被上诉人李某某及委托诉讼代理人彭佩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一、维持内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初1923号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2017）内2921民初1923号民事判决第四项；一审案件受理费1100元，二审案件受理费1410元，共计2510。由上诉人内蒙古瀚隆房地产开发集团有限公司负担1410元；由被上诉人李某某负担1100元。本判决为终审判决。

审判长　　袁振文
审判员　　乔彦峰
审判员　　任　丽

书记员：杨佳妮