原告（反诉被告）：内蒙古东达房地产开发有限公司，住所地：内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇210国道东。
法定代表人：赵永明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贺小玉，内蒙古盖伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董刚，内蒙古盖伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏某，男，汉族，无业，xxxx年xx月xx日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：张永军，准格尔旗法律援助中心法律援助律师。
原告（反诉被告）内蒙古东达房地产开发有限公司（以下简称“东达公司”）诉被告（反诉原告）苏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后,依法由审判员吕春林独任审判，于2018年7月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东达公司委托诉讼代理人贺小玉、董刚，被告苏某委托诉讼代理人张永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东达公司诉称，2014年12月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告的位于准格尔旗薛家湾镇通达路蒙古王酒楼一楼，承租期限为五年，从2015年3月15日至2020年3月14日止，每一年度租金由双方根据当年年度行情协商确定。合同第十一条约定如乙方（被告）不按合同时间给付租金，甲方（原告）有权解除本合同。合同第十六条第二款约定，如乙方（被告）迟延支付租金，每迟延一日需向甲方（原告）支付1万元的违约金。2017年4月29日，原告与被告签订了《补充协议（二）》，就2017年3月15日至2018年3月14日期间的租金达成一致，年租金为160000元。支付方式为2017年3月31日前支付40000元，2017年6月30日前支付40000元，2017年9月30日前支付40000元，2017年12月31日前支付40000元。上述补充协议签订后，被告未按约定支付租金，只是于2017年5月31日支付40000元，于2017年12月1日支付10000元，此后，剩余11万元的租金分文未付。2018年5月9日，原告向被告发送了催款通知，要求被告支付欠付的11万元的租金，并在10日内腾房。通知送达被告后，被告既未支付租金更未腾房。现原告根据双方签订的《房屋租赁合同》和合同法的相关规定，特向法院提出诉讼请求如下：1、请求人民法院依法判决解除原被告于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告支付原告从2017年3月15日至2018年3月14日期间未付租金11万元；3、依法判决被告按每日438元支付原告从2018年3月15日起至实际腾房之日的租金（占有使用费）；4、依法判决被告支付原告逾期支付租金的违约金12700元（后附明细）；5、依法判决被告按月利率2%本金为总欠付租金支付原告从2018年3月15日至实际给付之日计算的违约金；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）苏某辩称：1、同意解除租赁合同。合同已于2018年3月14日终止，但仍占用房屋。2、截至2018年3月份，原告已经超收租金14万元。我方已经提起反诉。3、支付占有使用费没有事实依据。事实上双方履行的是4万元租金的合同，占有使用费应按4万元计算。原告超收租金14万元，不存在占有使用费。4、第四、第五项诉讼请求没有事实及法律依据，依据2017、2018租赁合同中并未明确约定违约金计算标准及数额，2%计算标准是民间借贷最高上限，租赁合同中并不适用，应从约定或同期同类贷款利率计算。我方不存在违约，不应支付违约金。
反诉原告（被告）苏某诉称，2014年12月10日，反诉原告与反诉被告签订了书面的《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告的房屋五年，从2015年3月15日至2020年3月14日，第一年租金18万元，以后年度租金重新核定，并约定其他内容，详见合同，合同签订后在履行过程中，双方于2015年8月28日又签订《补充协议》，对租金数额和给付方式做了一些变更，详见协议内容。2016年3月18日双方又重新签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，从2016年3月15日至2017年3月14日，租金4万元，押金5000元。2017年3月18日双方签订了《房屋租赁合同》，仍然约定租期为一年，从2017年3月15日至2018年3月14日，租金为4万元。反诉原告截止到2017年12月1日，共支付反诉被告租金40万元，押金5000元。现反诉被告提出解除合同，则应退还超收的租金14万元及押金，故请求：1、请求法院判令反诉被告退还反诉原告超支付的租金14万元及押金5000元。2、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告辩称：1、不认可反诉请求，反诉被告收取的租金按照签订的合同及补充协议及一、二收取的，不存在超收情况。押金已经收取，但是在退房时符合条件才可退还，现不具备退还条件。2、认可签订租赁合同及补充协议，但是反诉原告举证的租金为4万元两份合同不认可，均为复印件，内容背离主合同约定，价格偏差太大，根据本诉出示的付款证据，合同履行也不是按照反诉原告出示的合同履行。
原告（反诉被告）东达公司出示以下六组证据，证明其诉讼主张：房屋租赁合同一份、补充协议一份、收据、建行客户回单、银行流水；补充协议（一）、银行流水、收据一支；补充协议（二）、银行流水；催款通知书；证明2份。
被告（反诉原告）苏某出示以下七组证据证明其对本诉的抗辩及证明反诉的诉讼请求。房屋租赁合同，补充协议，补充协议一、房屋租赁合同（复印件）、房屋租赁合同（复印件）、收据11支、转账凭条1支，建行交易流水1支，申请法院调取的原告作为出租人在2016-2017,2017-2018年缴纳租赁税的登记备案资料的两份合同。
经审理查明，2014年12月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于薛家湾东达蒙古王酒楼一楼房屋租赁给被告使用，租期五年，从2015年3月15日至2020年3月14日。合同对房屋概况、租赁用途、租赁期限、租金及支付期限、违约责任等均进行约定。合同第五条第一款约定：第一年租金为壹拾捌万元，房屋租金已包括甲方应向税务部门缴纳的房屋出租税。以后年度租金根据市场行情每年提前一个月重新核定，租金上调幅度不得超过第一年度租金的20%，租金下调幅度不应超过第一年度租金的10%。合同第十六条第一款约定如乙方在本合同签订后未付清约定租金，甲方有权解除本合同，所收押金不予退还。第二款约定如乙方后续租金未按时支付，每延期一日需向甲方支付1万元违约金。
2015年8月28日，原被告双方签订《补充协议》，对原租赁合同的第一条，第五条第一款、第四款，第十七条进行变更。
2016年5月8日，双方签订《补充协议（一）》，该协议第一条约定：经甲乙双方协商，2016年3月15日至2017年3月14日的租金为人民币壹拾陆万元整（￥160000元）；协议第二条写明乙方欠付上年度房屋租金人民币柒万元整，及将押金由10000元变更为5000元。协议第三条约定：以上第一、第二条约定的租金、未付租金、押金合计为235000元，经甲乙双方协商，甲方同意乙方按照如下支付方式进行支付：1、2016年4月至2016年10月份每月支付甲方人民币壹万元整，合计人民币柒万元整，乙方应于每月的28日前一次性付清；2、2016年11月至2016年12月份每月支付甲方人民币肆万元整，合计人民币捌万元整，乙方应于每月的28日前一次性付清；3、2017年1月份支付甲方人民币肆万伍仟元整，乙方应于当月28日前一次性付清；4、2017年2月份支付甲方人民币肆万元整，乙方应于当月28日前一次性付清。
2017年4月29日，原被告双方签订《补充协议（二）》，第一条约定，经甲乙双方协商，主合同项下房屋在2017年3月15日至2018年3月14日租期内租金为人民币壹拾陆万元整。第二条约定，上述租期内的租金给付方式为：2017年3月31前支付40000元；2017年6月30日前支付40000元；2017年9月30日前支付40000元；2017年12月31日前支付40000元。
2018年5月9日，原告向被告发出催款通知书，通知书中载明“请你于接到本通知之日起10日内向我公司支付剩余房屋租金11万元以及从2018年3月15日至实际腾空房屋之日的租金，并在10日内为我公司腾房。”
还查明，房屋租赁合同签订后，被告共向原告支付租金39万元，押金5000元。支付明细如下：2014年12月10日，付现金50000元。2015年4月3日，向原告公司账户汇款30000元。2016年3月21日鄂雪峰账户代收10000元。2016年3月25日鄂雪峰账户代收10000元。2016年4月30日鄂雪峰账户代收10000元。2016年5月31日鄂雪峰账户代收10000元。2016年6月30日鄂雪峰账户代收10000元。2016年8月4日鄂雪峰账户代收10000元。2016年11月1日鄂雪峰账户代收30000元。2016年12月9日鄂雪峰账户代收40000元。2017年1月11日鄂雪峰账户代收40000元。2017年2月28日鄂雪峰账户代收850000元。2017年5月31日鄂雪峰账户代收40000元。2017年12月1日樊慧荣账户代收10000元。樊慧荣与鄂雪峰于2018年7月18日出具证明，载明其为员工公司的财务人员，被告向其账户所打款项均为涉案房屋的房租。
以上事实有原、被告的陈述及双方出示的证据予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对房屋租赁的事实及相应法律关系无异议,双方均同意解除房屋租赁合同。本案的争议焦点为2016、2017年度应履行哪份合同？编号0061991收据的支付日期及欠付租金是多少？占有使用费、违约金如何计算？反诉原告的反诉请求是否成立？
关于2016、2017年度应履行的哪份合同？本案中，原被告双方各提供两份租金金额不同的2016、2017年度房屋租赁合同。原告提供2016年度的《补充协议（一）》，租金为16万元，2017年度的《补充协议（二）》，租金为16万元。被告提供的2016年度《房屋租赁合同》复印件一份，租金为4万元，2017年度《房屋租赁合同》复印件一份，租金为4万元。两组合同租期相同。原告辩称被告提供的两份合同签订目的可能是工作人员为减少纳税而故意减少了租金数额,被告申请法院调取原告作为出租人在准格尔旗地方税务局缴纳租赁税的备案合同，与被告提供的两份合同一致。首先，原被告于2014年签订的房屋租赁合同已明确约定房租的上调及下调幅度。被告已按照《补充协议》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》约定的付款时间及金额履行部分租金支付,被告所主张的超付租金的抗辩意见，与常理不符，本院不予采纳。其次，被告提供的金额为4万元的租赁合同均为复印件，真实性无法核对。双方于2014年签订的房屋租赁合同中第五条第一款约定：房屋租金已包括甲方应向税务部门缴纳的房屋出租税。房屋出租税由原告承担，原告也认可存在为避税而故意签订降低金额的可能，此两份合同因损害国家利益而不具有合法性。故此组合同，本院不予采纳。再次，被告辩称《补充协议（一）》是苏某签字，但日期为原告后补，被告提供的四万元租赁合同，已对《补充协议（一）》进行变更，《补充协议（二）》不是苏某签字，合同四五项内容缺失，是原告篡改的合同。被告并未提供证据证明《补充协议（一）》的签订时间，也未申请鉴定填写日期的形成时间，故对被告不认可《补充协议（一）》的抗辩意见，本院不予采纳。庭审中，被告对原告出示证据《补充协议（二）》的质证意见及辩论中认可是苏某签字，但在互相发问中，又表示不是苏某签字，庭后也未提交鉴定申请。经审查，《补充协议（二）》内容完整，编号错误应为笔误，故对被告不认可《补充协议（二）》的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原被告签订的《补充协议（一）》《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，原、被告应继续按照该合同内容履行。
关于编号0061991收据的支付日期及欠付租金是多少？庭审中，原告提供编号0061991收据一支（日期处由2016年1月11日涂改为2017年1月11日）及活期账户交易明细拟证明被告2017年1月11日通过王喜的账户向鄂雪峰账户转账40000元，收到40000元房租。被告提供编号0061991收据一支及个人账户支出明细拟证明被告于2016年1月11日及2017年1月11日各向原告支付40000元租金。本院认为，除直接给付现金，其他支付方式应有收据及相应的打款明细共同证明资金往来。同一支收据，原告提供的日期处虽经涂改，但有打款明细辅助证明，原有涂改应系笔误，本院认定为同一笔款项，原告自认于2015年4月3日收到被告租金3万元，因此，原告共收到被告39.5万元租金，依据原被告所签订的四份合同，剩余欠付租金为11万元。
关于占有使用费、违约金如何计算？房屋租赁合同到期后，被告仍占用房屋，应支付占有使用费，支持按照上一年度的年租金16万元租金标准计算，按日438元从2018年3月15日至实际腾退之日的占有使用费。原告主张按月利率2%计算未按期支付的已付租金违约金12700元及欠付的11万元租金按照月利率2%从2018年3月15日至实际给付之日的违约金，本院酌情调整为3万元。
关于反诉请求是否成立？因反诉原告举证的两份租金四万元的租赁合同本院不予采纳，反诉原告并没有超付租金的情形存在，房屋未退房，没有达到退还押金的条件，故反诉原告请求返还租金14万元及押金5000元的反诉请求不成立，本院不予支持。
综上，原告内蒙古东达房地产开发有限公司的本诉请求部分成立，应当予以支持。被告苏某的反诉请求不成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：
一、解除原告内蒙古东达房地产开发有限公司与被告苏某于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告苏某于本判决生效后立即给付原告内蒙古东达房地产开发有限公司租金11万元、违约金3万元和占有使用费（按照每日438元，从2018年3月15日支付至实际腾房之日）；
三、驳回反诉原告苏某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分1596元，由被告苏某负担，反诉部分1600元，由被告苏某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员 吕春林
书记员： 王利娜
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