余新光与袁某某、开发公司合同纠纷一案民事判决书

原告余新光。
委托代理人熊济民，赤壁市司法局干部。
代理权限：一般代理。
被告袁某某。
委托代理人龚丽娟，湖北君泽律师事务所律师。
代理权限：特别授权。
被告赤壁市城市建设综合开发公司（下称开发公司）。
法定代表人周勇，开发公司经理。
委托代理人李晓，湖北君泽律师事务所律师。
代理权限：一般代理。

原告余新光与被告袁某某、开发公司合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法由审判员江发清担任审判长、人民陪审员王明清、黄冰组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人，二被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告余新光诉称，赤壁市城市建设综合开发公司（袁某某）经招拍挂，合法取得了官塘林场路住宅用地1853.496平方米土地，经规划许可开发兴建官塘林场路联建房（综合楼），被告袁某某因缺乏资金，于2012年4月12日与原告协商，达成了《投资协议书》，约定由原告投资兴建该联建房工程，被告以所建该栋房屋7个门店、17套住房作抵押，抵押的住房、门店与原告签订了《房屋销售合同书》。
2013年8月30日，经原告与被告袁某某结算，内容为：原告余新光先后为建设工程投资3107574元，售房款中收回1843735元，加上被告以住房5套抵款649650元和7个门店抵款455000元，被告下欠原告资金172189元。
被告袁某某是被告开发公司项目经理，该宗土地的使用权属被告开发公司，其报建手续是开发公司办理的，被告开发公司应对被告袁某某的行为承担连带清偿责任。
故原告向人民法院起诉，请求依法判令二被告按结算的协议履行，并立即偿付下欠款172189元。
原告向法庭提交了以下证据：
1、建设用地审批报表、建设用地批准书、土地使用权证，拟证明被告开发公司依法取得了该宗土地使用权；
2、建设用地规划许可申请书及规划许可证，拟证明被告开发公司依法取得该宗土地开发权；
3、投资协议，结算协议，拟证明原告投资情况及双方结算情况；
4、债权债务转让协议，拟证明投资人周智斌将其投资债权已转让给原告余新光；
5、该栋房尚欠的材料款、其他施工工程款、工资等，拟证明该工程尚欠他人的款项；
6、房屋销售合同及委托书，拟证明被告已将该栋房屋的17套住房委托原告销售收款。
被告袁某某辩称，袁某某与余新光及周智斌系合伙建房，合伙人周智斌未参与结算，原、被告签订的《结算明细》私自处分了合伙财产，侵害了他人利益，该结算协议无效。周智斌是投资合伙人之一，应追加周智斌为本案当事人参加诉讼。三份投资协议都不是2012年4月12日签订的，原告余新光与周智斌只共同投资200万元，而非结算协议中3107574元（200万元＋借款99074元＋收取水电开户费108500元＋利润90万元）。原、被告签订《房屋销售合同》无效。
被告袁某某提交了以下证据：
1、投资协议2份，拟证明原告第一笔出资60万元的时间为2012年6月29日，并非4月12日，第三笔出资40万元系周智斌个人投资，并非原告余新光投资；
2、退股协议，拟证明由原告余新光、被告袁某某系合伙关系，该证据系余新光、袁某某与原入股投资人佘新明签订，约定佘新明退股，退还佘新民本金60万元，偿付利润30万元；
3、证明材料、施工合同，欠条等，拟证明原告参与建房的施工管理及拖欠工资，材料款、运输费的事实；
4、房屋销售合同4份，拟证明原告以被告的名义与他人签订《房屋销售合同》私自处分合伙财产；
5、被告袁某某的陈述材料，拟证明原告与被告系合伙建房，所签订的投资协议中的保底条款无效及《结算协议》无效。
被告开发公司辩称，被告袁某某与被告开发公司只是挂靠关系，开发公司收取挂靠费1万元，开发公司只能在1万元内承担责任；原告余新光与被告袁某某签订的投资协议设定的保底条款无效；双方的结算协议亦无效；该案是合伙关系，应共担风险，不是建设工程合同纠纷；被告袁某某的行为涉嫌诈骗，应移送公安机关立案侦查，原告与被告袁某某有恶意串通的行为，损害了被告开发公司的合法权益。
被告开发公司未向法庭提交证据。
经庭审质证，二被告对原告提出的证据1、2不持异议，对其他证据持有异议，认为证据3，三份投资协议中的其中一份60万投资签订时间是2012年6月29日，更改为2012年4月12日；还一份40万元投资人是周智斌，而不是余新光；《结算协议》没有周智斌签字，应无效；对证据4转让协议不认可；证据5是投资明细，不是袁某某的债务明细；证据6是无效合同。原告认为被告袁某某提供证据1不能否定原告投资200万元的事实；证据2不持有异议，但不能证明原告与被告袁某某是合伙关系；证据3证人写的证明材料，证人未出庭，对其证言应不予采信；施工合同，欠条与原告无关；证据4是被告袁某某与他人签订的《销售合同》，与本案无关；证据5是被告袁某某写的材料，而袁某某却不出庭，该证据没有可信度。被告开发公司对被告袁某某提供的证据不持有异议。
对原告提供的证据1、2，因二被告不持有异议，应予采信。对原告提供的证据3虽然与被告袁某某提供的证据1其中1份投资协议在时间上不同，还有1份投资人是周智斌，但不能否认原告及周智斌投资200万元的事实，应予采信；其证据4，周智斌将其债权转让给余新光，并不抵抗他人利益，且告知了被告袁某某，该转让协议合法有效，故原告余新光与被告袁某某签订的协议有效；证据5与本案无关，不予采信，证据6是原告余新光为实现其债权，以袁某某名义与他人签订的房屋销售合同，由原告余新光收取售房款，其行为并不违法，应予以采信。对被告提供的证据1，证明原告余新光及周智斌投资200万的事实，予以采信；证据2只能证明原投资人佘新明退股的事实，根据余新光及周智斌与袁某某签订的投资协议的内容，不能认定原、被告之间为合伙关系，故该证据不能作为原告余新光合伙的证据采信；证据3证人未出庭，证明材料不予采信，施工合同、欠条等与本案无关，不予采信；证据4与本案没有因果关系，不予采信；证据5是当事人袁某某个人写的材料，且袁某某未出庭，不能作为证据采信。
经审理查明，2011年6月16日，被告袁某某与被告开发公司签订项目开发协议书，约定由袁某某挂靠开发公司并交纳管理费1万元，开发官塘林场路1853.496平方米土地。被告开发公司合法取得了该宗土地使用权，并取得规划许可证和建设施工许可证。开发公司全权委托袁某某对该宗土地进行开发和施工，但未取得商品房预售许可证。
被告袁某某与余新光、周智斌分别于2012年4月12日、9月20日、11月2日签订了三份投资协议书，内容为，甲方（袁某某）投资开发官塘驿镇林场路联建房工程，急需资金，乙方（余新光、周智斌）同意投资，投资总额200万元（分别为60万元、100万元、40万元），工程由甲方全权管理，不管该工程盈亏，保证乙方一年利润为总投资额的50%，投资额及利润以现在建房（除已在2012年9月11日前还建及出售房屋共8套外）作抵押，在合同期内房屋按市场价出售，如在一年内未还清乙方投资和利润，将按1100元一平米抵押给乙方，在合同期内，所有出售房款全部归乙方所有，抵乙方的投资款及利润，乙方投入资金只能专款专用，如需使用该项工程款，经甲乙方签字，方可支出，如单方违约，赔偿对方经济损失，另赔10万元违约金。其中一份2012年4月12日签订的60万元投资协议，被告袁某某提供的合同是6月19日。合同签订后，2012年12月，经双方认可，除按照投资协议投资200万元外，另支付工程款97566元，工程于2013年6月峻工。2012年11月，被告袁某某向原告余新光借款11万元付水电开户等费用。
2013年8月20日，周智斌与余新光签订了一份债权转让协议，约定，周智斌的投资款140万元转让给余新光。
2013年8月30日，余新光与袁某某签订了一份官塘驿镇林场路联建房工程出资建房结算明细，内容为：余新光出资建房款3107574元，到2013年8月30止出售住房12套，收回售房款1843735元，另加5套住房，住房定价649650元，1—7号门店定价455000元，三项抵款2948385元，另袁某某向余新光借款13000元，袁某某下欠172189元。该结算明细中余新光的出资建房款3107574元的组成，支付工程款2097566元；支付水电开户96500元；支付水电施工费7508元；支付防盗门款6000元；约定利润90万元。

本院认为，官塘驿镇林场路联建房是被告开发公司授权由袁某某全面负责管理而进行承建开发的，被告开发公司对被告袁某某的行为承担连带责任。原告余新光与被告袁某某签订的投资协议，由原告向被告提供资金，但不承担经营风险，只收取固定货币。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，应当认定为借款合同。故其投资协议，应当按照我国关于借款合同的相关法律规定约定双方的权利义务，且对于利息的约定不得超过法定利率4倍，双方在其结算协议中约定利润不妥。同时也说明，袁某某、开发公司辩称“原告与袁某某系合伙关系”无理。袁某某辩称，周智斌是合伙人之一，应追加其参加诉讼，因周智斌将其投资已转让给原告，故其辩称无理。本院对双方结算明细中“出售房12套，由原告余新光收回售房款1843735元”予以确认（该出售房屋12套具体情况见附表）。被告袁某某辩称，双方买卖协议无效，因被告开发公司、袁某某未取得商品房预售许可证明，其辩解成立。被告开发公司辩称，与袁某某是挂靠关系，只收取了挂靠费1万元，应在1万元内承担民事责任，不应承担连带责任，因开发公司向原告提供了公章等具有法律意义的图章，文书等，足以使他人认为袁某某的行为就是开发公司的行为，故开发公司应对袁某某的行为承担连带责任。被告开发公司辩称，原告余新光与被告袁某某恶意串通损害其合法权益，证据不足，本院不予认定，且辩称，被告袁某某涉嫌诈骗，与本案无关。关于双方对第一份投资协议的签订时间，各持有一份合同，且均没有其他证据予以佐证，本院按照公平原则，确定为2012年5月10日。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：

一、原告余新光与被告袁某某于2013年8月30日签订结算协议中以房抵款的约定无效；
二、被告袁某某偿付原告余新光的投资款2207574元，利息744106元（其中60万元，自2012年5月10日起，100万元自2012年9月20日起，40万元自2012年11月2日起，97566元自2012年12月30日起，11万元自2012年11月30日起，至2013年8月30日，按月利率千分之二十六点六计算），借款13000元，合计2964680元，已支付1843735元，下欠1120945元。于本判决生效后立即付清，被告开发公司承担连带责任；
三、被告袁某某偿付尚欠1120945元的利息187200元（自2013年8月31日至2014年2月28日，按月利率千分之二十六点六计算），于本判决生效后立即付清，被告开发公司承担连带责任；
四、驳回原告余新光其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31000元，由被告袁某某、开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁温泉支行，账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。

审判长 江发清
人民陪审员 王明清
人民陪审员 黄冰

书记员： 刘洋