任某某与上海市静安区人民政府征收补偿决定二审行政判决书

上诉人(原审原告)任某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)上海市静安区人民政府，住所地上海市。法定代表人陆晓栋。委托代理人范亚玲。第三人上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市。法定代表人洪海明。委托代理人徐众。

原审法院查明，上海市静安区人民政府(以下简称“静安区政府”)于2016年1月19日作出沪静府房征[2016]001号房屋征收决定，对相关房屋征收范围予以明确，并收回该范围内的国有土地使用权。房屋征收部门上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“静安房管局”)委托上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“闸北二征所”)承担部分房屋征收与补偿的具体工作，签约期限为2016年3月18日至2016年6月17日。2016年3月18日，相关地块签约率达到93.18%，补偿协议生效。本市热河路XXX号房屋(以下简称“被征收房屋”)在上述征收决定的征收范围内，房屋性质为公房，承租人为任某某，房屋类型为旧里，用途为居非兼用，租赁部位及居住面积为天搭、前客堂20.4平方米，换算成建筑面积为31.416平方米(20.4平方米×1.54)，其中居住部分建筑面积8.926平方米，非居住部分建筑面积22.49平方米。被征收房屋内注册有个体工商户，名称为上海市闸北区俏丽理发用品店，营业执照持证人为钱艇。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，被征收房屋居住部分房地产市场评估单价为人民币(以下币种均为人民币)29,786元/平方米，非居部分房地产市场评估单价为68,310元/平方米，涉案地块评估均价为32,776元/平方米，估价时点为2016年1月19日。被征收房屋居住部分评估单价低于评估均价，按评估均价计算该户居住部分补偿金额。任某某在规定时间内未提出书面复核评估申请。2016年1月28日，房屋征收部门向任某某户送达了编号为沪八达估字(2016)CQ0001号-G-7-213的《上海市国有土地上房屋征收评估[居住]分户报告单》及《上海市国有土地上房屋征收评估[非居住]分户报告单》，由任某某签收。2016年7月7日，静安房管局向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)申请鉴定，并于2016年7月12日向任某某户送达鉴定申请受理告知单及更正通知，任某某收下后拒绝签字，故由两名居委会工作人员予以见证并签名。2016年7月14日，专家委员会组织专家组前往被征收房屋进行实地查勘，任某某未到场配合。2016年7月21日，专家委员会作出终止鉴定的通知。被征收房屋内在册户籍人口共为五人，即户主任某某、丈夫钱年发、儿子钱艇、儿媳王瑾、孙子钱锦逸。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)及基地征收补偿方案，被征收房屋货币补偿金额总计2,042,487.97元，其中评估价格为234,046.87元(32,776元/平方米×8.926平方米×80%)，价格补贴为87,767.58元(32,776元/平方米×8.926平方米×30%)，套型面积补贴为491,640元(32,776元/平方米×15平方米)，非居被征收房屋价值补偿款1,229,033.52(68,310×22.49×80%)。其他补偿、补贴合计为389,606.99元，其中装潢补贴为2,677.80元(300元/平方米×8.926平方米)，不予认定建筑面积的建筑物残值补偿30,000元，搬家费800元，家用设施移装费2,500元(超出部分按实结算),非居住停产停业损失补偿153,629.19元(68,310元/平方米×22.49平方米×10%)，非居住装饰装修、设备搬迁安装及无法恢复使用的设备补偿100,000元，非居执照补贴100,000元。协商过程中，房屋征收部门向任某某户提供了相关房源供其试看，但该户未接受上述安置方案。因双方在签约期内未能达成补偿协议，房屋征收部门向静安区政府报请作出补偿决定，提出以产权调换并结算差价的方式补偿任某某户，产权调换房屋地址为本市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积89.32平方米，房屋总价为1,533,624.40元，优惠后总价为1,226,899.52元；塔源路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积67.84平方米，房屋总价为1,159,046.40元，优惠后总价927,237.12元，两套产权调换房屋总建筑面积为157.16平方米，合计优惠总价为2,154,136.64元。静安区政府于2016年9月22日受理后，向任某某户送达了报请作出征收补偿决定的报告、受理通知及两次审理调解通知。2016年9月26日、10月8日，静安区政府两次组织双方召开审理调解会，任某某均未参加会议，双方未能达成协议。2016年10月9日，静安区政府决定延长审理期限30日。2016年11月10日，静安区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《实施细则》第四十二条、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》(沪府发[2012]73号)等规定，作出沪静府房征补[2016]448号房屋征收补偿决定(以下简称“被诉征补决定”)。该决定书于2016年11月24日送达任某某户，并在房屋征收范围内公告张贴。被诉征补决定的主要内容为：一、静安房管局以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人任某某，产权调换房屋地址为本市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室、宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室，两套产权调换房屋合计总价为2,154,136.64元，总建筑面积为157.16平方米。二、公有房屋承租人任某某应支付静安房管局差价款111,648.67元。三、静安房管局支付公有房屋承租人任某某装潢补贴2,677.80元，不予认定建筑面积的建筑物残值补偿30,000元，搬家费补贴800元，家用设施移装费补贴2,500元(超出部分按实结算)，非居住停产停业损失补偿153,629.19元，非居住装饰装修、设备搬迁安装及无法恢复使用的设备补偿100,000元，执照补贴100,000元，合计389,606.99元。四、公有房屋承租人任某某(含房屋共同居住人)应当自收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋内，并将被征收房屋腾空，与闸北二征所办理移交手续(公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有)。任某某不服被诉征补决定，诉至原审法院。原审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，静安区政府具有作出被诉征补决定的行政职权。本案中，房屋征收部门在与任某某户未达成协议的情况下报请作出房屋征收补偿决定，静安区政府予以受理并无不当。静安区政府在受理后，核实了证据材料，查清了房屋征收补偿的事实，组织任某某户与房屋征收部门进行调解，在确认双方无法协商一致的情况下，于依法延长的审理期限内作出被诉征补决定，并依法送达、公告，执法程序合法。被诉征补决定对被征收房屋的性质、类型、用途、承租人、居住面积及换算建筑面积、非居住部分建筑面积、居住及非居住房屋评估价格、应得货币补偿款与补贴等费用及差价款的计算，以及产权调换房屋的情况和价格的认定，有相应证据予以佐证，事实清楚。被诉征补决定对任某某户以房屋产权调换并结算差价的方式进行补偿，并要求房屋征收部门支付该户其他应得补贴等费用，决定内容符合法律、法规规定及涉案地块房屋征收补偿方案，未损害该户的合法权益。就任某某的相关异议，原审法院作如下综述：本案系房屋征收补偿决定纠纷，房屋征收决定的合法性不属于本案审查范围。且行政行为具有既定力，房屋征收决定未经法定程序撤销或确认违法，应属合法有效，故原审法院对此不予审查。根据《实施细则》第五条第三款的规定，房屋征收部门可以委托房屋征收事务所承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收事务所不得以营利为目的。本案中，闸北二征所受静安房管局委托作为涉案基地的房屋征收实施单位，符合上述法律规定，且现无证据证明闸北二征所在本案房屋征收补偿工作中实施了盈利行为，故原审法院对任某某就房屋征收实施单位的异议，不予采信。关于被征收房屋建筑面积，静安区政府根据被征收房屋房籍资料摘录及公房租赁合同的记载，认定任某某户居住面积为20.4平方米，换算成建筑面积为31.416平方米，其中居住部分建筑面积8.926平方米，非居住部分建筑面积22.49平方米，于法有据。任某某主张其承租有公用天井，未提供相应证据支持，且根据相关法律法规及基地补偿方案，公用天井不作为换算建筑面积的基数。静安区政府另给予了任某某户不予认定建筑面积的残值补偿，未侵犯该户的合法权益。关于被征收房屋的评估价格及鉴定情况，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司经选举被确认为华兴新城征收地块的评估单位并予以公示，该公司具有房地产估价资质，其出具的评估分户报合法有效，且任某某在收到评估报告后未在规定期限内申请复核。之后，房屋征收部门委托鉴定，并向任某某户通知了鉴定时间，但鉴定当天任某某未到场配合，专家委员会遂终止鉴定。专家委员会系独立第三方鉴定机构，其对鉴定过程的陈述及所作终止决定，应予采信。关于用于产权调换的安置房屋，涉案地块补偿方案中提供了就近房源，亦规定了先签约、先选择、先购买，购完为止的选购原则。静安区政府在作出被诉房屋征收补偿决定时，结合任某某户的补偿金额及基地剩余房源，确定了两套用于产权调换的房屋并与任某某户结算差价,并无不当。上述房屋系基地增补房源，产权清晰，无权利负担，符合安置条件。关于谈话记录，静安区政府提供的部分谈话笔录有经办人、记录人、见证人等签名确认，且笔录内容与任某某主张相符，据此能够认定房屋征收部门在报请静安区政府作出补偿决定之前曾与任某某户进行协商，但未能达成一致的事实。综上，被诉征补决定认定事实清楚，适用法律正确，主体适格，程序合法。任某某的诉请主张缺乏事实证据和法律依据，不予支持。原审法院遂依照《中国人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定判决驳回任某某的诉讼请求。任某某仍不服，向本院提起上诉。上诉人任某某上诉称，被征收房屋所在地块已被列为风貌保护街坊，故相关房屋征收活动不宜再继续进行，现相关征收工作仍在进行，显属违法。被上诉人在作出被诉征补决定的过程中未依法组织双方进行调解，行政程序严重违法。被上诉人未依法对被征收房屋进行实地勘察。评估机构选定程序违法，被征收房屋评估价格远低于周边区域类似商品房的市场平均价，亦违反了《实施细则》的有关规定。被诉征补决定剥夺了上诉人户应当享有的就近地段房屋选择权，确定的安置房源并非被征收地块补偿方案中公示的房源，该安置方案当属违法。闸北二征所为营利性公司，被上诉人应当提供证据证明其从事征收补偿工作时未谋求营利。被诉征补决定严重侵犯了上诉人的合法权益，原审判决错误，请求撤销原判。被上诉人静安区政府辩称，被诉征补决定事实认定清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确。上诉人认为调解和协商过程违反法定程序，缺乏依据。评估机构选定程序符合本市相关规定。评估价系合法有资质的评估机构作出，评估结果当属有效。被诉征补决定作出前，被上诉人委托专家委员会派遣专家上门鉴定，专家鉴定通知也已依法送达上诉人，但专家上门鉴定时，上诉人户未到场配合，故鉴定终止的责任应由上诉人户承担。被上诉人在签约期内已经提供了就近地段房源供被征收居民选择，因基地配置的就近房源按照先到先得的原则已被选完，被上诉人以符合安置条件的产权调换房屋予以安置并无不当。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人静安房管局述称，同意被上诉人静安区政府的意见，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
上诉人任某某因房屋征收补偿决定一案，不服上海市第二中级人民法院(2017)沪02行初372号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

本院认为，第三人静安房管局因与上诉人任某某在征收补偿方案确定的签约期内达不成协议，报请被上诉人静安区政府作出房屋征收补偿决定，被上诉人静安区政府具有作出被诉征补决定的法定职权。被上诉人静安区政府受理后核实了相关材料，组织召开审理调解会，在调解未果后于法定期限内作出被诉征补决定并公告，且提供了作出被诉征补决定的程序证据，可以证明被诉征补决定的行政程序合法。因被征收房屋为公房，被上诉人静安区政府依据房籍资料中的记载确定被征收房屋类型为旧里，再依据租用公房凭证记载的租赁部位及居住面积乘以相应系数计算被征收房屋建筑面积，依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定结合房屋评估单价等确定货币补偿金额及补贴款等，并在被征收房屋所在基地配属就近安置房源选购完毕的情况下以产权清晰、无权利负担的基地增补房源予以安置，符合相关征收补偿规定及基地征收补偿方案，均无不当，符合相关征收补偿规定及基地征收补偿方案。关于房屋征收部门是否依照规定履行安置义务的问题，根据本案查明的事实，房屋征收部门在签约期内已经提供了就近地段房源供上诉人户选择，并未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的强制性规定。房屋征收部门依照法定程序，委托具有估价资质的评估机构出具房屋分户评估报告，评估机构选定程序符合本市相关规定。关于评估价格，被征收房屋的分户评估报告系由合法有资质的评估机构作出，同时为保证上诉人户的合法权利，被上诉人向专家委员会申请了鉴定，并将专家上门鉴定的通知送达给了上诉人，但鉴定当日任某某未到场配合，致使专家鉴定程序终止，故评估报告确定的评估价格具有法律效力。另外，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋在属性上属于旧里，与同区域商品房不同，上诉人关于被征收房屋评估价格低于同区域商品房价格进而评估价格不合理的观点，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据被上诉人提供的营业执照等证据，闸北二征所系合法设立的专门从事征收补偿服务的公司，其接受房屋征收部门的委托具体实施相关征收工作具有合法资质，上诉人并未提供证据证明闸北二征所在从事征收补偿工作系以营利为目的。上诉人另主张被征收房屋所在地块房屋征收决定违法，但房屋征收决定的合法性不属本案房屋征收补偿决定行政诉讼的审理范围。综上所述，被诉征补决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并未侵犯上诉人户合法的安置权益。原审判决依法驳回任某某的诉讼请求并无不当，应予维持。上诉人任某某的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人任某某负担(已付)。本判决为终审判决。

审判长　汤　军
审判员　陈振宇
审判员　黄自耀

书记员：潘亮