中国人民解放军65316部队与瓦房店市商业建筑工程公司及第三人生洪某、刘某某租赁合同纠纷一案民事判决书

原告：中国人民解放军65316部队，住所地：瓦房店市。
负责人：项士锋,该部队部队长。
委托诉讼代理人：程前，男，该部队保障部副部长。
委托诉讼代理人：孙娟，
辽宁水源律师事务所律师。
被告：
瓦房店市商业建筑工程公司，住所地瓦房店市。
法定代表人：耿义富，该公司总经理。
第三人：生洪某，男，****年**月**日出生，汉族，退休工人，现住瓦房店市。
第三人：刘某某，男，****年**月**日出生，汉族，退休工人，现住瓦房店市。
第三人生洪某、刘某某共同委托诉讼代理人：高巍，北京
隆安律师事务所律师。
原告中国人民解放军65316部队（以下简称65316部队）与被告

瓦房店市商业建筑工程公司（以下简称商业建筑公司）及第三人生洪某、刘某某租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告65316部队的委托诉讼代理人岳耀勇、孙娟，被告商业建筑公司的法定代表人耿义富，第三人生洪某、刘某某及其委托诉讼代理人高巍均到庭参加诉讼。第二次开庭原告65316部队的委托诉讼代理人孙娟、程前，被告商业建筑公司的法定代表人耿义富，第三人生洪某、刘某某及其委托诉讼代理人高巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告65316部队向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告解除土地租赁协议书，被告立即返还租赁物，合同标的30万元；2.第三人立即腾退租赁物；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年4月20日，中国人民解放军65537部队与被告商业建筑公司签订《土地使用权租赁合同》，65537部队将位于瓦房店市姜洼村约25795.4平方米的土地租给被告，租金为30万元人民币，被告以工程款抵顶租赁费。在履行合同过程中，被告单位因经营不善而停止经营，被告擅自将租赁物给第三人使用，第三人私自在土地上建设违约建筑。被告的行为已属违约，双方签订的合同依法应予解除，另依据中央军委命令，军队全面停止一切有偿活动，65537部队与被告所签合同属于停止之列，现65537部队已更名为65316部队，故原告诉至法院，请求依法裁决。
被告商业建筑公司辩称，原告的诉讼请求与事实完全不符，事实是2002年，我公司经过招投标承揽65537部队军官训练中心建设工程，双方签订的工程款交付的方式是按工程进度付款。我公司将此项工程施工部分承包给项目经理生洪某，材料供应部分承包给刘某某，我公司则从第三人身上收取7%管理费，工程实际是第三人承建的（前期工程投资都由他二人共同垫资）。工程自2002年4月开工，2002年10月竣工，工程完工经过验收决算后，部队尚欠工程款30万元。第三人曾多次向部队催要，始终没有交付。2003年4月经部队提出以部队在姜洼村的一块荒地（面积25795.4平方米）的使用权抵偿所欠的300000元工程款。双方经过协商，最终以我公司名义签订《土地使用权租赁合同》，以抵偿部队所欠300000元工程款（生洪某、刘某某各使用一半）。
第三人生洪某、刘某某辩称，不同意原告的诉讼请求，提出答辩意见如下：1、本案的事实是2002年，第三人以被告商业建筑公司名义经过招投标承揽了65537部队军官训练中心工程，施工部分承包给生洪某，材料供应部分承包给刘某某，被告商业建筑公司收取7%管理费，工程实际是第三人承建的；工程决算后，部队尚欠工程款300000元；第三人以被告商业建筑公司名义曾多次向部队催要，但部队都以没钱为由始终未支付。2003年4月，65537部队提出以部队在姜洼村的一块荒地（面积25795.4平方米）的使用权抵顶所欠的300000元工程款。后双方经过协商，最终以被告商业建筑公司名义签订了《土地使用权租赁合同》，以抵顶部队所欠工程款生洪某、刘某某各一半。2、关于本案的真实合同主体，首先，本案的特殊性在于部队实际欠工程款的债权人为第三人，第三人又以被告商业建筑公司名义与部队签订租赁协议，承租涉案土地；其次，从合同履行情况上看，“土地使用权租赁合同”首部明确约定：“乙方租用甲方土地建设仓储厂房及办公场所”，从2003年合同签订后，第三人在涉案土地上进行开荒、土地平整、土石方回填、兴建厂房等，第三人是土地租赁合同的真实承租人；第三，被告商业建筑公司只是名义承租人，并未参与涉案土地任何经营管理、投资建设、土地平整等任何环节的工作；第四，中国人民解放军65589部队出具的解放军通用收费票据显示，2014年我们作为交款人以被告商业建筑公司名义交付给部队10000元租金，也能够证明第三人系土地租赁合同承担交付租金义务的真实承租人。第五，2015年，65589部队以被告商业建筑公司注销、原步兵65537部队编制调整为由宣布合同终止，签订新合同；新合同将原来的30年租赁合同调整为20年，并且要求第三人在承诺人处签字确认，第三人要求部队方面出具相应合同文本，部队均已各种理由推脱，不给原件。此承诺书能够证明第三人系土地租赁合同真实承租人；第六、第三人保存有65537部队的工程决算书，证明第三人为实际施工人、实际承租人；3、关于第三人在租赁土地上建设建筑物原告系知情且同意，首先，从《土地使用权租赁合同》的内容来看，可看出原告同意第三人在租赁土地上进行基建；其次，合同签订至今，换防的三个部队没有任何人向第三人提出书面异议。第三，加建的厂房面积较大约8000多平方米，且在原告部队辖区管辖范围之内，且时间长达14年之久，原告不知情不符合常识、常理、常情。第三人在租赁土地上建设厂房等经过了原告同意有事实及约定和法律依据；4、关于本案不应适用部队关于全面停止有偿服务工作的相关政策文件，第三人认为原告欠工程款在先，是为了抵顶债务才以租赁的形式签订租赁合同，因此与军地双方一般意义上的有偿服务合同性质截然不同，与民事法律上的有偿服务性质也完全不同，因此不应适用部队关于全面停止有偿服务工作的相关政策文件，相应的租赁合同应当继续全面履行；5、关于权利和义务的继受，原告称现在部队已经换防了，原部队的权利义务仍应由被换防部队承担，不能只享有利益，又不承担任何原部队的义务，不应只享用地方群众为其辛苦修建的营房带来的利益，而不履行原部队的付款以及后来的租赁义务，原来是65537部队，现在是65316部队。
第三人生洪某、刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令继续履行合同；2.请求法院判令原告65316部队赔偿生洪某220万元，赔偿刘某某承租土地上建筑物损失210万元；3.请求法院判令原告65316部队返还两第三人承租土地租金各8万元；4.请求法院判令原告65316部队承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：2002年，第三人作为被告商业建筑公司的实际施工人为中国人民解放军65537部队（以下简称部队）建设军官训练中心，当时部队一直拖欠工程款，后经多次索要，部队同意以案涉地块土地以出租的形式（出租30年，每年抵顶1万元，一次性清算）抵顶其所欠第三人的工程款。2003年4月20日第三人以被告商业建筑公司名义与65537部队签订协议书及土地使用权租赁合同，实际承租人为第三人。合同首部明确约定：“乙方租用甲方土地建设仓储厂房及办公场所”。在2004年第三人在涉地块土地上建设厂房用于经营至今，双方合作顺利，今原告65316部队却以擅自转租，私自建设违法建筑，军队上级指示为由要求第三人腾退，双方在签订合同之初就明确了租赁土地就是用来建设厂房的，65537部队历任领导都是明知且同意的，且厂房早已建设多年、并非近期才建。原告65316部队现以擅自转租，私自建设违法建筑为由要求第三人退出土地显属恣意滥用公权，完全无视事实，有违诚信公平。
原告65316部队辩称,不同意两名第三人的各项诉讼请求,1.两名第三人无诉讼主体资格，原告在起诉中将两名第三人列为第三人主体身份，基于两名第三人现在实际占有案涉土地，65316部队及原来的65537部队与两名第三人之间没有合同关系，两名第三人不是有独立请求权的第三人，现二人提出反诉，系程序违法，请人民法院依法驳回两名第三人的反诉。2.在实体方面，两名反诉人在诉状中称其与65537部队存在房屋租赁合同关系，无事实及法律根据，第三人提供相关证据均无法证明瓦房店市商业建筑公司与65537部队所签订的租赁合同关系真实主体系两名第三人。因此原合同项下权利和义务，均不能约束两名第三人，第三人也不能够依据该合同向65537部队及65316部队主张任何权利。
被告商业建筑公司同意第三人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年4月20日，原中国人民解放军65537部队与被告商业建筑公司签订《土地使用权租赁合同》，合同约定甲方（中国人民解放军65537部队）租给乙方（被告商业建筑公司）位于瓦房店市姜洼村65537部队副食品基地东侧的土地，面积25795.4平方米；租赁期限自2003年4月20日至2033年4月20日止，期限为30年；土地出租租金为每年10000元，租金总额为300000元，此租金列为甲方向乙方支付的军官训练中心工程款300000元，一次性算清；甲方有权监督乙方按约定使用该土地，并不得在该土地上进行任何非法活动；如出现战争及法律规定的其它情形，甲方有权提前解除合同，收回该土地使用权；乙方有权按照约定用途，在经有关单位批准后在该地建设厂房及办公场所，并有权要求甲方协助办理相关手续，费用由乙方支付；甲方除发生不可抗力及甲方上级要求必须收回土地时，不得无故中止合同。
合同签订后，第三人生洪某、刘某某在案涉土地建筑厂房、库房及办公用房等设施。
另查，20052年，第三人生洪某、刘某某以被告商业建筑公司的名义承建中国人民解放军65537部队军官训练中心，2003年1月12日经双方结算尚有工程款300699元未支付。
中国人民解放军65537部队后因改革调整变更为中国人民解放军65589部队，于2017年6月21日移防至大庆市，其在瓦房店市土地、房产（5套集资房除外）、设施等所有财产由原告65316部队接管。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会共同发出《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，通知要求严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。
又查，2014年5月10日，中国人民解放军65589部队收取第三人生洪某、刘某某租金10000元。
在庭审过程中第三人生洪某、刘某某提出诉讼请求，要求原告赔偿租赁土地上建筑物损失220万元、210万元，为此本院通过大连市中级人民法院委托大连勘察测绘研究院有限公司对第三人建筑厂房、库房及办公用房等设施进行了测绘，该公司于2018年1月出具了《技术报告》；后又通过大连市中级人民法院委托
大连久泰房地产土地估价有限公司进行价格评估，该公司于2018年5月24日出具《房地产估价报告》，结论为生洪某建筑的房屋及其他构筑物总价为2162000元，刘某某建筑的房屋及其他构筑物总价为3077000元。原、被告及第三人对此报告均无异议。
再查，被告商业建筑公司成立于2001年9月14日，因未年检于2011年12月30日被瓦房店市市场监督管理局吊销。
上述事实，有原告提供的《土地使用权租赁合同》、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、中国人民解放军65589部队函、复印件各一份；第三人生洪某、刘某某提供的《土地使用权租赁合同》、收据、决算书、承诺书、报纸、复印件一份，租赁土地建筑物照片六份，纪念品照片四份等证据以及双方当事人当庭陈述，相关证据已经双方当事人当庭质证，可以作为定案依据。

本院认为，原中国人民解放军65537部队与被告商业建筑公司签订《土地使用权租赁合同》，合同当中约定的租赁期限30年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的强制性规定，案涉合同的有效期限为20年，即2003年4月20日至2023年4月20日，合同的其他部分是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
关于第三人生洪某、刘某某占用案涉土地，被告商业建筑公司在庭审中已认可第三人生洪某、刘某某2002年承建军官训练中心时以其公司名义承揽、建设该项工程，原中国人民解放军65537部队所欠的工程款实际上是欠第三人，《土地使用权租赁合同》事实上也是第三人生洪某、刘某某在履行，案涉租赁土地的建筑物是由第三人生洪某、刘某某建筑，况且中国人民解放军65589部队还曾向第三人收取过租金，应视为认可第三人对案涉土地的承租权利。第三人生洪某、刘某某在案涉土地上建筑库房及办公用房，故在本案中属于有独立请求权的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，有权提起诉讼请求。
关于《土地使用权租赁合同》是否应解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案原、被告双方在合同当中已经约定解除的条件，且解除合同的条件已成就；另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中国共产党中央军事委员会纪律检查委员会共同发出通知要求严禁出租军事行政区的房地产，原告65316部队有权请求解除《土地使用权租赁合同》，本院予以支持。
关于解除合同给第三人生洪某、刘某某造成经济损失，原告65316部队应予以赔偿，《土地使用权租赁合同》已履行15年，合法的租赁期限还有5年，根据《房地产估价报告》的结论，本院据此认定第三人生洪某的合理经济损失为
540500元（2162000元÷20年×5年），第三人刘某某的合理经济损失为769250元（3077000元÷20年×5年）。
关于租金的返还，《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限为30年，每年租金为10000元，租赁期限已履行15年，尚有15年，另外中国人民解放军65589部队于2014年收取第三人的租金10000元，原告65316部队应返还第三人生洪某、刘某某其余15年的租金150000元及额外收取的租金10000元。
综上所述，对原告65316部队的诉讼请求，本院予以支持；对第三人生洪某、刘某某的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：

一、解除原中国人民解放军65537部队与
瓦房店市商业建筑工程公司签订的《土地使用权租赁合同》；
二、第三人生洪某、刘某某于本判决生效后十五日内将租用的案涉土地返还原告中国人民解放军65316部队；
三、原告中国人民解放军65316部队于本判决生效后十五日内返还第三人生洪某、刘某某租金各80000元；
四、原告中国人民解放军65316部队于本判决生效后十五日内赔偿第三人生洪某的合理经济损失540500元，第三人刘某某的合理经济损失769250元；
五、驳回第三人生洪某、刘某某要求继续履行《土地使用权租赁合同》的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29800元（原告中国人民解放军65316部队已预交5800元，第三人生洪某预交12200元，第三人刘某某预交11800元），测绘费28000元（第三人生洪某预交12200元，第三人刘某某预交11800元），评估费47000元（第三人生洪某预交20000元，第三人刘某某预交27000元），合计104800元，由原告中国人民解放军65316部队承担98828元，第三人生洪某、刘某某承担5972元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

审判长 高兴利
人民陪审员 鲍秀丽
人民陪审员 赵娜

书记员： 王思楠