上诉人黄某某与被上诉人鲍某某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

黄某某
李启胜（湖北咸宁温泉法律事务所）
李传斌（湖北咸宁温泉法律事务所）
鲍某某
李晓（湖北君泽律师事务所）
周雅蕾（湖北君泽律师事务所）

上诉人（原审原告、反诉被告）黄某某。
委托代理人李启胜，湖北咸宁温泉法律事务所法律工作者。
委托代理人李传斌，湖北咸宁温泉法律事务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）鲍某某。
委托代理人李晓、周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人黄某某与被上诉人鲍某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年10月31日，原告黄某某等人与赤壁市蒲圻办事处签订光明酒楼租赁合同，蒲圻办事处将光明酒楼及后背附楼和西湖休闲广场中的三个门店整体出租给黄某某等人经营，租金210万元，租期五年，从2009年1月1日起至2013年12月31日止，其中，黄某某承租光明酒楼进西湖休闲广场左侧的两间门店。2011年3月底，经黄某某的哥哥黄金财介绍，黄某某将该两间门店租给被告鲍某某使用，月租金两万元，系口头约定。双方进行了门店交接，由黄某某侄女黄红霞（黄金财之女）写下门店交接结算清单（因该门店在租给被告鲍某某之前系黄某某与黄红霞合伙经营），清单列出交接细目总价为305800元，其中有房租8万元，货物折款132965元，其余为装修等费用92835元，黄红霞出具收条，收到鲍某某接门店货款、货架、装修等项，计现金305800元。2011年4月1日起该门店由鲍某某经营。鲍某某经营三彩丽雪品牌服装，服装需要展示，按公司的要求，鲍某某又投入品牌装修费18860元及其他装修（鲍某某放弃对其他装修的追偿）。2011年8月1日（即4个月后），黄某某与鲍某某签订了书面门店租赁合同，双方约定，黄某某将西湖光明酒楼进休闲广场左侧两间门店租给鲍某某使用，租期两年零五个月，从2011年8月1日起至2013年12月31日止（与蒲圻办事处的合同租期一致），年租金24万元整；黄某某与办事处下届合同续签订下来，黄某某继续续订三年给鲍某某使用，租金暂未定；如果黄某某与办事处的合同万一未订下来，鲍某某无权怪黄某某（合同第三条）；还有关于付款方式、水电和不得干预经营三项条款；第六条约定违约金10万元。之后鲍某某继续经营该门店。2013年10月12日，黄某某等人与蒲圻办事处签订了光明酒楼租赁合同，蒲圻办事处将光明酒楼（1683平方米）及后背附楼（672平方米）和西湖休闲广场中三个门店（193平方米）整体出租给黄某某等七人，年租金90万元，租赁期为五年，从2014年元月1日起至2018年12月31日止。同月16日，黄某某的委托代理人李传斌以湖北咸宁温泉法律服务所的名义代表黄某某向鲍某某发了“授权催告函”。该函主要提出原合同期限即将届满；根据原合同约定，鲍某某有续租该门店三年的承租权，但因黄某某等人与办事处的租赁合同租金翻了倍，根据这个情况及市场，黄某某拟定年租金48万元，三年租金合计144万元由鲍某某一次性付给黄某某，另鲍某某在此次合同签订之时一次性支付黄某某门店租赁保证金15万元，黄某某在合同期限届满之日一次性退给鲍某某；若租期届满前鲍某某与黄某某未续订承租合同，将视为鲍某某自动放弃承租该门店的权利，应将门店交付黄某某，否则将代表黄某某诉诸法律等。10月23日，鲍某某回复，主要是对黄某某将租金翻倍感到气愤，然后要求黄某某赔偿其接门店的装修损失和货物损失。这以后鲍某某多次与黄某某协商降低租金，但黄某某称48万租金不变。双方又协商变通办法，由黄某某补偿鲍某某损失之后，鲍某某退出门店，之后黄某某反悔。2014年1月6日，黄某某诉至原审法院。
本案审理中，鲍某某于2014年元月28日将门店交给黄某某，后期使用门店28天。
综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是后期租赁合同是否生效以及被告鲍某某的损失如何承担的问题。
因原、被告对其2011年8月1日签订的门店租赁合同租期存在争议，即合同第三条关于黄某某与办事处下届合同续签订下来，黄某某继续续订三年给鲍某某使用，每年租金暂未定的约定是否生效的问题。2013年10月12日，黄某某与蒲圻办事处就该门店续签了为期5年的租赁合同。此后，原、被告间因就后期租赁合同的门店租金差距较大，无法协商一致，原告黄某某认为租赁合同已到期，后期租赁合同因办事处约定无权转租且租金价格协商不成没有成立，要求被告鲍某某返还租赁门店；被告鲍某某认为，原、被告间的租赁合同第三条约定是附生效条件的合同条款，因反诉被告已与蒲圻办事处续签5年租赁合同，生效条件已成就，双方的门店租赁合同的租赁期限还有三年。
原审认为，关于原、被告间就后期租赁三年的租金不能达成一致，该租赁是否生效的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条  第一款  规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，本案中，并无证据证明原告黄某某于2013年10月12日与赤壁市蒲圻办事处签订承租合同后，该办事处同意将讼争的二个门店转租给被告鲍某某的证据，故原、被告间后期三年的租赁合同未生效。被告鲍某某应退回门店，支付后期使用门店的租金，鉴于双方没有约定后期租金，且后期租赁使用时间较短，并与前期租赁相连接，支付后期使用的租金比照前期租金按2万元／每月支付。鲍某某后期使用该门店28天，应支付租金18666.67元（具体计算为2万元÷30天×28天）。鲍某某是按五年零九个月的租期（含2011年4月1日至8月1日签订书面合同前的4个月租期）来认可该门店的先前装修及进行品牌经营装修的，原告也在前期租赁合同中约定将门店再租三年给被告使用，故被告应赔偿原告的装修费用，具体计算为（92835元＋18860）元÷59个月×36个月=68152元，被告只主张5万元，予以支持。因后期合同未生效，原、被告均要求对方支付10万元违约金的诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条  第二款  、第二百二十四条  第一款  、第四十二条  第（三）项  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（一）第九条  的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决:一、被告鲍某某退回原告黄某某所租蒲圻办事处的两个门店（已退）；二、被告鲍某某给付原告黄某某后期使用门店租金18666.67元；三、原告黄某某赔偿被告鲍某某损失5万元；四、二、三两项相抵，原告黄某某支付被告鲍某某款项31333.33元，于本判决书生效后立即付清；五、驳回原、被告的其他诉讼诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3050元，由原告黄某某负担2000元，被告鲍某某负担1050元；反诉费1650元，由原告黄某某负担。
本院认为:上诉人黄某某与被上诉人鲍某某于2011年8月1日签订的门店租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，合同约定租赁期限至2013年12月31日届满。并约定届满后，上诉人黄某某取得承租转租权后，被上诉人鲍某某可续签三年租赁合同，但每年租金未定另行协商。合同到期后，黄某某取得继续承租和转租权，但房屋所有权人将房屋租金在原合同的基础上翻倍，而被上诉人鲍某某在合同到期后要求续租，但房屋租金又不同意随房屋所有权人与上诉人黄某某签订的租赁合同价格翻倍而相应上涨，导致双方续租合同不能协商一致，此责任在于被上诉人鲍某某。被上诉人鲍某某在未签定续租合同后，应立即退还承租门店，其在合同到期后仍占用门店28天属违约行为，但鉴于被上诉人鲍某某占用门店28天是在协商续订门店承租过程中，行为虽属违约，但事出有因，且时间不长，后又退出了门店，原审酌情判令被上诉人鲍某某按原合同约定租金给付占用28天的租金和判决被上诉人鲍某某退出门店并无不当。上诉人黄某某上诉要求鲍某某按原合同租金翻倍给付租金和要求被上诉人鲍某某赔付10万元违约金的请求，本院不予支持。因双方签订的“门店租赁合同”约定于2013年12月31日到期，双方续租合同未能达成协商一致的过错在于被上诉人鲍某某，且双方签订的“门店租赁合同”无合同到期后或未签订续租合同时，应由上诉人黄某某补偿被上诉人鲍某某装修费的约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十二条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同期间届满时，承租人请求出租人补偿随房装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原审判决上诉人黄某某赔偿被上诉人鲍某某装修费5万元，缺乏事实依据和法律依据，上诉人黄某某上诉请求不应赔偿被上诉人鲍某某5万元装修费的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第（一）、（三）项之规定，判决如下:
维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第一项“被告鲍某某退回原告黄某某所租蒲圻办事处的两个门店（已退）”。
维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第二项“被告鲍某某给付原告黄某某后期使用门店租金18666.67元”。
撤销湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第三项“原告黄某某赔偿被告鲍某某损失5万元”。
上述给付内容限被上诉人鲍某某收到本判决书后七日内付清。
本案一审案件受理费反诉费共计4700元。由上诉人黄某某负担700元，由被上诉人鲍某某负担4000元；二审案件受理费3050元，由上诉人黄某某负担550元，由被上诉人鲍某某负担2500元。
本判决为终审判决。

本院认为:上诉人黄某某与被上诉人鲍某某于2011年8月1日签订的门店租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行，合同约定租赁期限至2013年12月31日届满。并约定届满后，上诉人黄某某取得承租转租权后，被上诉人鲍某某可续签三年租赁合同，但每年租金未定另行协商。合同到期后，黄某某取得继续承租和转租权，但房屋所有权人将房屋租金在原合同的基础上翻倍，而被上诉人鲍某某在合同到期后要求续租，但房屋租金又不同意随房屋所有权人与上诉人黄某某签订的租赁合同价格翻倍而相应上涨，导致双方续租合同不能协商一致，此责任在于被上诉人鲍某某。被上诉人鲍某某在未签定续租合同后，应立即退还承租门店，其在合同到期后仍占用门店28天属违约行为，但鉴于被上诉人鲍某某占用门店28天是在协商续订门店承租过程中，行为虽属违约，但事出有因，且时间不长，后又退出了门店，原审酌情判令被上诉人鲍某某按原合同约定租金给付占用28天的租金和判决被上诉人鲍某某退出门店并无不当。上诉人黄某某上诉要求鲍某某按原合同租金翻倍给付租金和要求被上诉人鲍某某赔付10万元违约金的请求，本院不予支持。因双方签订的“门店租赁合同”约定于2013年12月31日到期，双方续租合同未能达成协商一致的过错在于被上诉人鲍某某，且双方签订的“门店租赁合同”无合同到期后或未签订续租合同时，应由上诉人黄某某补偿被上诉人鲍某某装修费的约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十二条，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同期间届满时，承租人请求出租人补偿随房装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原审判决上诉人黄某某赔偿被上诉人鲍某某装修费5万元，缺乏事实依据和法律依据，上诉人黄某某上诉请求不应赔偿被上诉人鲍某某5万元装修费的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第（一）、（三）项之规定，判决如下:

维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第一项“被告鲍某某退回原告黄某某所租蒲圻办事处的两个门店（已退）”。
维持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第二项“被告鲍某某给付原告黄某某后期使用门店租金18666.67元”。
撤销湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070号民事判决书中的第三项“原告黄某某赔偿被告鲍某某损失5万元”。
上述给付内容限被上诉人鲍某某收到本判决书后七日内付清。
本案一审案件受理费反诉费共计4700元。由上诉人黄某某负担700元，由被上诉人鲍某某负担4000元；二审案件受理费3050元，由上诉人黄某某负担550元，由被上诉人鲍某某负担2500元。

审判长：杨三华
审判员：吴晓梅
审判员：杨荣华

书记员：成刚