上诉人赤壁市群众艺术馆与被上诉人谢明某、杨某租赁合同纠纷一案二审民事判决书

赤壁市群众艺术馆
丰万军（湖北赤壁法律援助中心）
谢明某
李晓（湖北君泽律师事务所）
杨某

上诉人（原审原告）赤壁市群众艺术馆（以下简称群艺馆）。住所地:赤壁市沿河大道166号。组织机构代码:42126187-4。
法定代表人王霞，群艺馆馆长。
委托代理人丰万军，湖北省赤壁市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）谢明某。
委托代理人李晓，湖北君泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨某。
上诉人群艺馆因租赁合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00050号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2008年11月1日，原告群艺馆与被告谢明某签订了一份门店出租合同。合同约定:原告将其位于赤壁市沿河大道166号的一楼的五间门店（房屋南边第三间至第七间）出租给被告谢明某经营；租赁期限从2008年11月1日至2013年10月30日；租金:第一年为9万元整，从第二年开始，租金在原基础上每年增加5000元，五年租金共50万元整。合同订立后，被告谢明某在此经营“巴黎风情婚纱摄影”影楼。同时被告谢明某还租赁了原告三楼的房屋，并将其改造成摄影棚。2011年3月，原告为了做好全国第三次文化馆评估定级达标工作，要求提前收回被告谢明某承租的三楼房屋。为配合原告的工作，被告谢明某只得关闭影楼。后经双方多次协商，原告以延长一楼五间门店的租赁时间3年，且原房屋租金不变（11万元／年）的方式作为对被告谢明某三楼房屋装修费及转让费的补偿。双方于2011年6月1日就上述情况签订了《群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明》和《群艺馆门店出租合同》。
《群艺馆关于提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明》内容如下:为了做好全国第三次文化馆评估定级达标工作，…，经请示文体新局长、分管领导同意，双方共同协商，现将提前收回三楼房屋租赁合同的有关事宜协商说明如下:1、提前收回房屋租赁合同，对租赁户房屋装修及转让费不作赔偿；2、对原租赁户一楼门店五间加租三年（从2013年11月1日至2016年11月1日止），原房租租金不变，每年租金11万元整；3、退还三楼房屋租赁押金1万元整；4、退还三楼租金8个月计:1.3万元整；以上条款经双方协商同意，从签字之日起生效。原告在出租户后加盖了公章且时任负责人陈敏丽签了名。
《群艺馆门店出租合同》约定:原告将其一楼的五间门店（房屋南边第三间至第七间）出租给被告谢明某经营；租期从2013年11月1日至2016年10月30日止，为期三年；租金每年为11万元整，三年共计33万元整；承租人在经营期间，如将门店转让他人，必须经出租方同意后方可转让，否则视为违约终止合同，出租方收回门店；等等。
同时查明，2011年6月15日，被告谢明某将其承租的原告一楼的五间门店转租给被告杨某个人经营“赤壁市九牧王服饰沿河大道店”。同时，被告谢明某虚构了一份原告与被告杨某间的门店租赁合同（租赁期限自2011年6月15日至2016年6月14日），用于办理“赤壁市九牧王服饰沿河大道店”的营业执照。同年8月16日，原告向被告谢明某出具了一份“今证明九牧王服装专卖店为租赁经营，该房屋属赤壁市群众艺术馆所有。”的证明。
本院认为，上诉人群艺馆与被上诉人谢明某于2008年11月1日签订的门店出租合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2011年6月1日，上诉人群艺馆因工作需要，需提前收回已出租给被上诉人谢明某的三楼摄影棚。经双方协商，又签订了一份群艺馆门店出租合同，上诉人群艺馆为了弥补提前收回被上诉人谢明某的三楼摄影棚所造成的损失，合同约定一楼五间门店加租三年，每年租金按原租金11万元收取。被上诉人谢明某因上诉人群艺馆将其摄影棚房屋收回，致其无法从事摄影经营，故其将租赁房屋转租给被上诉人杨某从事“九牧王”服装经营。上诉人群艺馆于2011年8月16日出具证明，证明“九牧王”服装专卖店门店房屋属上诉人群艺馆所有。被上诉人杨某领取工商、税务等证照后在店内挂牌营业，且上诉人群艺馆在被上诉人杨某经营的“九牧王”门店右侧大门进出上班，现被上诉人谢明某虽无上诉人群艺馆书面同意其转让门店的证据，但根据上述事实和证据，可推定上诉人群艺馆应当知道被上诉人谢明某已将门店转让给被上诉人杨某经营的情况下未提出反对意见而予以默许经营。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  “出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人群艺馆以不知道房屋转租及未同意被上诉人谢明某转租为由，主张解除门店租赁合同的理由不能成立。被上诉人谢明某并未私刻“群艺馆”公章，只是采取不正当方式虚构了一份杨某与上诉人群艺馆的房屋租赁合同，以便杨某办理工商等证照，但该行为不影响双方当事人所签订的“门店出租合同”的效力。综上，上诉人群艺馆的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人群艺馆负担。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人群艺馆与被上诉人谢明某于2008年11月1日签订的门店出租合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2011年6月1日，上诉人群艺馆因工作需要，需提前收回已出租给被上诉人谢明某的三楼摄影棚。经双方协商，又签订了一份群艺馆门店出租合同，上诉人群艺馆为了弥补提前收回被上诉人谢明某的三楼摄影棚所造成的损失，合同约定一楼五间门店加租三年，每年租金按原租金11万元收取。被上诉人谢明某因上诉人群艺馆将其摄影棚房屋收回，致其无法从事摄影经营，故其将租赁房屋转租给被上诉人杨某从事“九牧王”服装经营。上诉人群艺馆于2011年8月16日出具证明，证明“九牧王”服装专卖店门店房屋属上诉人群艺馆所有。被上诉人杨某领取工商、税务等证照后在店内挂牌营业，且上诉人群艺馆在被上诉人杨某经营的“九牧王”门店右侧大门进出上班，现被上诉人谢明某虽无上诉人群艺馆书面同意其转让门店的证据，但根据上述事实和证据，可推定上诉人群艺馆应当知道被上诉人谢明某已将门店转让给被上诉人杨某经营的情况下未提出反对意见而予以默许经营。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条  “出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人群艺馆以不知道房屋转租及未同意被上诉人谢明某转租为由，主张解除门店租赁合同的理由不能成立。被上诉人谢明某并未私刻“群艺馆”公章，只是采取不正当方式虚构了一份杨某与上诉人群艺馆的房屋租赁合同，以便杨某办理工商等证照，但该行为不影响双方当事人所签订的“门店出租合同”的效力。综上，上诉人群艺馆的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人群艺馆负担。

审判长：熊魁
审判员：杨三华
审判员：杨荣华

书记员：成刚