上诉人符某某因与被上诉人中国邮政集团公司海南省万宁市分公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

上诉人（原审被告）符某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人林明宇，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司海南省万宁市分公司（原万宁市邮政局），住所地：万宁市万城镇红专中街。
法定代表人林明旭，该局局长。
委托代理人杨军，万宁市法律援助处律师。

上诉人符某某因与被上诉人中国邮政集团公司海南省万宁市分公司（以下简称万宁邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院二审另查明，2013年1月1日上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议书》第一条约定，租期届满，原则上上诉人享有续租优先权，但租金定额另行确定。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议书》为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点是：1、被上诉人在双方约定的租赁期限届满后，将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰是否违反《租赁房屋协议书》的约定；2、上诉人向被上诉人支付的赔偿金如何确定。
一、关于被上诉人在双方约定的租赁期限届满后，将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰是否违反《租赁房屋协议书》约定的问题。《租赁房屋协议书》约定，租期届满，原则上上诉人享有续租优先权。按照该约定，被上诉人享有在同等条件下优先续租的权利。即只有在同等条件下，被上诉人将房屋出租给了他人，被上诉人才违反协议的约定。而在本案中，被上诉人将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰，并非只将上诉人的房屋出租给他人，上诉人在被上诉人整体出租的情况下，不享有优先续租的权利，该事实也已被生效判决所确认。因此被上诉人并未违反协议的约定，上诉人以此作为抗辩，主张被上诉人有过错，其不应赔偿侵占涉案房屋期间的损失没有法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人的租赁期限已经届满，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人将涉案房屋返还给被上诉人正确，本院予以维持。
二、关于上诉人向被上诉人支付的赔偿金如何确定的问题。上诉人在租赁期限届满后未及时向被上诉人返还涉案房屋，致使被上诉人无法行使对涉案房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利，构成侵权，应向被上诉人承担赔偿损失的侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失时的市场价格或者其他方式计算。”的规定可知，因侵权造成的财产损失为侵权行为发生时的财产损失。被上诉人于2014年8月13日与案外人李元峰签订的《房屋租金合同》，该合同虽不能直接约束上诉人，但其约定的租金是被上诉人在上诉人侵占房屋期间的可得利益，可以认定为被上诉人财产损失的数额。一审判决以该标准判令上诉人向被上诉人赔偿损失并无不妥，本院予以维持。上诉人主张应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定判决支付占用费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，可知参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的前提条件是房屋租赁合同无效。因无效合同而占用房屋的当事人并不具有侵占的故意，且合同虽无效，其约定的租金标准亦是双方当事人的合意，故法律对无效合同的房屋占有使用费作此规定。本案中，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经履行完毕，并非无效。合同约定的租金是2013年的租金而并非目前的市场价格，且上诉人对被上诉人的占用已经构成侵权，并不是基于无效合同而占用涉案房屋，因此不能按照双方合同约定的租金标准支付赔偿金。
综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费142元，由上诉人符某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　杨　洁 审判员　陈玫伊 审判员　陈　杰

法官助理林珍 书记员王天石 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。