上诉人（原审第三人）：沈阳吉某房产开发有限公司。法定代表人：赵国富，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔志礼。被上诉人（原审原告）：刘某某。委托诉讼代理人：蒋纯义，辽宁东宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关歆瑀。被上诉人（原审被告）：毛某某。
吉某开发公司上诉请求：撤销凌源市人民法院（2017）辽1382民初5038号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：毛某某作为凌源市亨源建筑工程有限公司的项目经理施工了上诉人开发的河东新城工程，双方约定以指定的房源抵付工程款，现毛某某处分的涉案楼房不在上诉人拨付的抵账楼房范围内，三被上诉人之间的房屋买卖行为无效，一审判决上诉人办理房屋登记手续，没有法律依据。刘某某、关歆瑀、毛某某二审表示服从一审判决。刘某某向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与被告关歆瑀签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告及第三人协助原告办理房屋产权登记证；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2011年6月7日，第三人吉某开发公司（甲方）与凌源市亨源建筑工程有限责任公司（以下简称亨源公司）（乙方）签订《河东新城工程协议》，协议的主要内容为：三、工程名称及地点：名称为河东新城二区1#高层一栋楼，地点位于凌源市北大桥物流园区内。四、工程建筑面积：约9555㎡。五、承包形式为包工包料，包检测验收合格。协议还约定了其它内容。同日，第三人吉某开发公司（甲方）与亨源公司（乙方）签订二区1#高层楼《工程补充协议书》，协议书的主要内容为：三、预订抵付工程款的房子，2、甲方抵付工程款的房子按单元指定，将二区1#高层楼1单元的住宅作为抵付乙方工程款的房子，并要求乙方按单元售房。如果拨付的房子超出工程款时，甲方按均价2,600元/㎡收回房子。协议书还约定了其它内容。2012年6月27日，第三人吉某开发公司以书面形式通知毛某某，通知的主要内容为：经过核实，公司指定给你的二区1#高层楼1单元的指定房源后，又给你增加了2单元的半个单元的房源，但你在实际卖楼时，已将另半个单元的房子也卖了2套。如这样，指定房源加上已拨现金及其它拨付后，已超工程款100%。鉴于此，公司再次向你明确，只能出售2单元右撇半个单元的房子，不得再卖左撇的房子。2012年5月29日，原告（乙方）与被告关歆瑀（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同的主要内容为：坐落在凌源市凌水湾2区1号楼是建设方吉某开发公司开发建设，毛某某承包整体施工，甲方供给工程用轻体块（空心）砖，因毛某某无现金给付甲方供应的砖款，故将建设方吉某开发公司划拨给毛某某抵顶工程款的坐落在凌水湾2区1号楼2单元702号，建筑面积98㎡住宅楼房和附属地下室10㎡交付给甲方所有充抵工程用轻体块（空心）砖砖款。一、上述住宅楼房作价人民币25万元整，1、本合同签订之日乙方支付给购房款20万元整，上述房屋自乙方支付该款时归乙方所有。关歆瑀、毛某某负责向开发建设方吉某开发公司申请将上述住宅楼房及附属地下室登记为乙方所有。由乙方与吉某开发公司签订商品房购销合同，乙方与吉某开发公司建立商品房买卖关系之日乙方将剩余购房款5万元支付给甲方。合同还约定了其它内容。原告在乙方处签字，被告关歆瑀在甲方处签字，被告毛某某在施工方处签字，李景贤在中间人处签字。合同签订当日，原告给付被告关歆瑀购房款20万元。被告关歆瑀为原告出具了收条。自2013年7月起，原告占有、使用案涉房屋至今。一审法院认为：合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告毛某某作为第三人吉某开发公司开发的河东新城二区1#高层一栋楼的实际施工人，双方约定包工包料进行施工，第三人拨付楼房抵顶工程款。被告关歆瑀为被告毛某某施工供应空心砖，用于涉案工程建设，其供应空心砖产生的材料款属于建设工程工程款的一部分。被告关歆瑀经被告毛某某同意，按照第三人吉某开发公司拨付给被告毛某某的抵顶工程款的具体房源，与原告签订《房屋买卖合同》，将抵顶工程款的涉案房屋出售给原告。原告将购房款交付被告关歆瑀（也就是第三人应当支付给实际施工人的工程款），被告及第三人将楼房交付原告、并办理产权证，这是一个完整的买卖房屋的交易行为，原告与被告关歆瑀签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。被告关歆瑀出售楼房的行为，或是被告毛某某出售楼房的行为，都是在第三人吉某开发公司委托授权范围内，实现出售楼房，给付工程款的行为，民事法律规定，基于授权行为所产生的权利由授权委托人享有，其义务亦由授权委托人承担，由此应当认定原告与第三人吉某开发公司之间的买卖房屋行为有效，双方买卖房屋关系成立。各方均应当按照约定遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。原告已支付购房款，被告作为房屋买卖的经办人，第三人作为房屋买卖的出卖人应当履行向原告交付楼房，转移其所有权即协助办理房屋产权证等合同义务。现被告及第三人未履行为原告办理房屋产权登记证的义务，已构成违约，应承担继续履行的违约责任，故原告主张《房屋买卖合同》有效，要求二被告及第三人协助办理房屋产权登记证的诉讼请求，予以支持。第三人吉某开发公司辩称被告毛某某、关歆瑀没有处分权，无事实依据；其辩称与原告签订的《房屋买卖合同》无效，其证据不足，不予采纳。被告毛某某未到庭参加诉讼，系自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、原告刘某某与第三人沈阳吉某房产开发有限公司之间的房屋买卖关系有效。二、被告毛某某、关歆瑀、第三人沈阳吉某房产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告刘某某办理凌源市凌水湾二区1#楼二单元702室的房屋产权登记证。案件受理费100元，由被告毛某某负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
上诉人沈阳吉某房产开发有限公司（以下简称吉某开发公司）因与被上诉人刘某某、关歆瑀、原审被告毛某某房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2017）辽1382民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吉某开发公司的委托诉讼代理人崔志礼，被上诉人刘某某、关歆瑀，原审被告毛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吉某开发公司与毛某某之间存在施工合同关系，2012年6月27日，吉某开发公司以书面形式通知毛某某，为其增加1#高层楼2单元的半个单元的抵顶工程款房源，本案诉争的凌水湾2区1号楼2单元702号，在该抵顶工程款房源范围内，故毛某某取得诉争房屋的处分权。毛某某与关歆瑀之间存在空心砖买卖合同关系，毛某某与关歆瑀协商一致，由关歆瑀出售诉争房屋给刘某某，用刘某某交付的购房款抵顶毛某某欠关歆瑀的砖款，上述出售诉争房屋并抵债的行为，不违反法律的强制性规定，故关歆瑀与刘某某签订《房屋买卖合同》合法有效。吉某开发公司作为诉争房屋的所有权人，将诉争房屋抵债给毛某某及毛某某的再次处分行为，负有协助办理房屋产权证的法定义务。吉某开发公司关于毛某某、关歆瑀对诉争房屋没有处分权的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，吉某开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉某开发公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张九东
审判员 刘永志
审判员 王海娇
书记员：高璐
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