上海万街商业经营管理有限公司与张某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张飞云，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨志伟，男。
　　委托诉讼代理人：刘淑喜，女。
　　被告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨志伟、刘淑喜以及被告到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请，本院院长批准，本案适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令1.确认原、被告签订的租赁合同于2017年12月15日解除；2.被告向原告支付2017年8月1日至12月15日期间拖欠的租金23,707.63元；3.被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金35,211.69元；4.被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金14,185.73元；5.被告向原告支付免租期期间租金20,987.10元；6.被告注销在该房屋进行的工商登记；7.被告依据租赁合同约定标准即每日233.19元支付自2017年12月16日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计233.19元。审理中，原告放弃上述第6、7项诉讼请求。事实和理由：2017年2月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租原告拥有经营管理权的位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)用于经营，租赁期限为2017年2月13日至2021年2月12日。合同签订后，原告于2017年2月16日按约将系争商铺交付被告使用，被告未能按约向原告支付租金，原告多次催交无果，在2017年12月15日解除了和被告的租赁合同，也在当日收回系争商铺，但当时被告未注销系争商铺上的工商登记。故诉至本院请求法院判如所请。
　　被告辩称：确认原告于2017年2月16日将系争商铺交付给其，其于2017年12月15日被迫离开系争商铺，并已在本案审理过程中注销系争商铺上的工商登记；对于解除租赁合同没有异议，但是不认可原告的解除事由，是原告违约在先且拒绝与其沟通，其曾在2017年6月23日、7月18日以书面形式发函给原告，但是未收到原告正式回复，反而原告发函催缴租金，并在2017年12月15日发出清场通知并停水停电，被告无奈搬离，被告始终愿意在原告解决问题的情况下支付租金，并且在2017年7月30日支付了一个月租金，但是原告不能履行其合同义务，故不同意支付任何违约金。
　　经审理查明：系争商铺为案外人武某、陈某所有，建筑面积为77.73平方米，权利登记日期为2017年3月20日。
　　2015年4月30日，案外人武某、陈某与案外人上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定案外人武某、陈某委托案外人邑街公司对系争商铺进行统一招商、统一经营、统一管理。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　2016年1月1日，原告与案外人邑街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、案外人邑街公司以其名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，原告以其名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营。2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄。二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算；合作期满后，案外人邑街公司仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续。三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归原告，20%的利润归案外人邑街公司。协议另对其他事项作了相应的约定。
　　案外人邑街公司成立于2014年4月25日，原告是案外人邑街公司的唯一股东。
　　2017年2月14日，原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：1.甲方的电子邮箱：XXXXXXXXXX@qq.com。甲方将系争商铺出租给乙方用于商业用房，经营业态为中餐类，经营品牌为“我呀便当”，面积为77.73平方米，租赁期限自2017年2月13日起(即房产交付时间)至2021年2月12日止(包括第4-1条的免租期)，2017年2月13日起(即房产交付时间)至2017年5月13日为免租期，在此期间甲方不收取乙方租金，租金自2017年5月14日起算，甲方延期交付房屋，乙方免租期起止日期及租金起算日期相应顺延，乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用系争商铺所发生的水、电、煤气、通讯、其他设备等费用)。2.合同第五条约定，租金标准按租赁面积为3元/㎡/天，年计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一，最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算，详细如下：2017年2月13日至2018年2月12日的实际计租金额为64,127元(日租金3元/㎡/天)，等。乙方支付租金的方式为转账支付，首期(2017年5月14日至2017年7月31日)的租金18,383.15元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用，即第二期3个月(2017年8月1日至2017年10月31日)租金21,278.59元缴纳时间为2017年7月16日，第三期3个月(2017年11月1日至2018年1月31日)租金21,278.59元缴纳时间为2017年10月16日，依次类推……租金不包括乙方租赁系争商铺而发生的税金、物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等一切其他费用。3.合同第五条另约定，5-3乙方逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，并按规定收取乙方违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。4.合同第六条约定，押金、物业管理费和其他费用为：6-1押金，乙方应于合同签订之日向甲方支付租赁押金21,279元……甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付但未付费用；6-2物业管理费的收费标准、时间等规定以房屋所在地的物业管理公司相关明细为准。5.合同第七条约定甲、乙双方的权利和义务,7-1-6甲方对该房产或该房产所在整体物业提供的保安、管理人员、任何性质的机械、电子防盗系统(如有)，不构成甲方有义务负责该房产及其内财产的保安、保管，乙方在任何时间内应自行对该房产或其内财产负责。7-2-5维修，租赁房产除主体结构非因乙方原因导致的损坏由甲方维修并承担相应费用外，其余房产维修和装潢事项均由乙方负责并承担相应的费用，并在故障发生后72小时之内予以解决。6.合同第十一条约定违约责任，11-1乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水、停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金(本合同第5-3、6-1条等约定的违约金另行计算)，违约金为当年二个合同月的租金……(6)乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的(具体按第5-3、6-1款规定)，等；11-4甲方依据本合同或法律法规提前终止本合同的，甲方提前终止的书面通知送至本合同指定地址，本合同自行终止；11-5合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起3日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担，等。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　同日，原、被告另签订了《补充协议》一份，约定：1.被告应向原告支付综合管理费，标准为15元/㎡/月，月综合管理费1,165.95元，每3个月一付，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付；2.乙方于本协议签订当日支付甲方推广费11,000元(只限首年支付)，根据合同甲乙双方权利义务对等原则，乙方有权要求本合同中甲方对乙方所列违反合同的追责及赔偿条款，在甲方违约时，乙方有同等追责及要求赔偿的权利；3.若乙方退租，综合管理费按实际使用时间协助乙方与物业管理公司进行结算；4.本协议系对租赁合同的补充约定，其余条款按租赁合同约定执行；等。
　　2017年2月16日，原、被告签订交付确认书，原告将系争商铺交付给被告。合同签订当日，被告向原告支付首期(即免租期顺延后2017年5月17日至8月3日)的租金18,383.15元、押金21,279元、推广费11,000元。被告于2017年7月31日支付原告月租金7,228.89元(备注为“8月租金”)。至于不再继续支付租金的理由，被告在2018年11月13日庭审中提出系因为原告未能提供二笔租金的收款凭证、原告运营团队工作人员更换频繁，被告担心原告会卷款消失，后被告又提出系争商铺所在商圈电梯不正常开启影响其营业，等。
　　关于系争商铺的返还之日，双方均确认系2017年12月15日。被告于2018年11月16日取得系争商铺上工商登记注销通知书。
　　庭审中，原告提供了落款时间分2017年7月19日、2017年11月27日、2017年12月3日的《租金缴纳通知书》，内容分别为要求被告支付2017年8月1日至10月31日的租金20,578.85元以及2017年8月1日至2018年1月31日的租金34,628.45元。被告表示对于上述三份通知书均收到了，并且其在收到第一份通知书时向原告反馈已经缴纳了2017年8月的租金，故原告将该份通知书收回。
　　原告另提供了落款时间均为2017年12月15日的《解约通知书》及《清场通知书》，内容主要为：因被告逾期支付租金超过103日，故于2017年12月15日解除租赁合同以及要求被告在2017年12月15日9时前腾空商铺并将钥匙、商铺等归还原告以及逾期办理的后果，原告通过邮政快递将两份通知书按照被告的户籍地址寄送，原告未能提供物流信息；被告表示其在搬离系争商铺后方收到上述两份通知书，具体签收日期不记得。
　　被告为证明原告的违约行为提供了2017年7月18日发送的电子邮件截图及附件《申明》《致》，接收被告邮件的电子邮箱为：XXXXXXXXXX@qq.com，其中《申明》落款时间为2017年6月23日的主要内容为，甲方存在以下违约情况：甲方未提供所有设备的日常运作，甲方无故不开放商圈内运行设备，经过多次反映交涉无果；系争商铺存在施工缺陷严重漏水，多次与物业交涉无人对接；被告已经缴纳物业费，但是对外门窗物业没有擦洗、二楼公共区域无垃圾桶；未收到原告给付的发票，要求物业6月25日前整改完毕。其中《致》的落款时间为2017年7月18日，主要内容有：请原告回复2017年6月23日送达的申明，原告未开具物业费发票，原告未开具租金发票，场所内4部观光电梯1部被占用、3部不能正常工作严重影响被告的日常运营；原告未履行推广义务，要求退回该款项；希望原告及时解决，按合同履行权利义务。被告另外提供了停运电梯的照片。原告称其没有收到过《申明》，但是收到了被告的电子邮件后未做答复，原告提出照片里的电梯状态不是持续性的，且一直和物业进行沟通电梯问题。
　　以上事实，主要有上海市不动产权证、统一招商经营管理合同、联营合作协议、租赁合同及其附件、解约通知书、缴纳租金通知书、清场通知书、照片、营业执照、通知书、电子邮件、申明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，原告与被告就系争商铺签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，对当事人具有拘束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告和被告就租赁合同解除、系争商铺确已返还原告予以确认，并无不当，本院予以认可，但是双方对于租赁合同的解除成因、解除后果以及解除时间存有争议，对此本院做如下认定。
　　关于租赁合同的解除，原告主张系被告逾期支付租金导致其行使合同约定的单方解除权，而被告辩称未付租金的原因在于原告存在的违约行为，因此本案的第一个争议焦点在于被告逾期支付租金是否具有法定或者约定的依据，也即原告的单方解除权是否成立。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告不按期支付租金必须要有充分的合同依据或者法定依据，按照租赁合同约定，被告提出原告未提供收费凭证、人员调动频繁、电梯运行不畅非双方约定被告可以逾期支付租金的事由，且被告的上述理由亦不影响被告对于系争商铺的使用，因此被告以此理由逾期支付租金，本院难以支持。在此情况下，被告在仅支付自2017年2月16日至2017年9月3日期间租金的情况下而不再支付租金，超出租赁合同约定的最长期限，构成违约，原告的单方解除权成立，租赁合同因原告发出通知而解除。至于原告解除合同的通知到达被告的时间，尽管从目前的证据难以体现该日期，但是根据原、被告在审理中的确认，原告在2017年12月15日要求被告离场且被告已于当日离场的行为表明，原告解除租赁合同的意思表示于当日已经明确到达被告，故原告主张以该日作为租赁合同的解除之日并无不当，本院予以确认。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　因上述理由，原告诉请要求被告支付其占用系争商铺期间即的租赁合同解除之前租金，并无不当，本院予以确认。至于租金标准，应当以租赁合同约定的租金标准3元/㎡/日为准，支付租金的期限应自2017年5月17日至12月15日，计49,669.47元。又被告已付两笔租金合计25,612.04元，则被告还需支付租金24,063.43元。原告仅主张被告支付上述期间的租金23,707.63元，并无不当，本院予以支持。
　　对于原告主张的逾期缴纳租金的违约金、解约违约金、支付免租期租金的主张，其实质均为在被告违约情况下原告所主张的违约责任，被告对此均提出异议并认为违约金标准过高，故本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，以违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素来衡量违约金。在原告于2017年12月15日收回系争商铺后，原告的实际损失未再扩大，故本院对原告主张的上述违约责任的主张酌情做如下调整：1.逾期缴纳租金的违约金，被告确实存在逾期支付租金的情形，考虑上述各项因素，原告主张的金额确实过高，本院调整为被告应向原告支付逾期付款违约金533.91元(以23,707.63元为基础，自2017年8月1日起按照年利率6%计算至2017年12月15日)。2.解除合同违约金、补足免租期的租金以及押金不予返还，上述三项诉讼请求均系针对合同解除以后原告要求被告承担的违约责任，故本院一并进行调整，确认被告应当支付原告解约违约金6,995.70元(3元/天/平方米×77.73平方米×30天)。
　　上述应付租金、使用费及违约金均可在被告已经支付的押金21,279元中予以抵扣。
　　至于被告所述返还推广费11,000元，被告应另案主张。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海万街商业经营管理有限公司与被告张某某签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》于2017年12月15日解除；
　　二、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司拖欠的租金23,707.63元；
　　三、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期缴纳租金的违约金533.91元；
　　四、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解除合同违约金6,995.70元；
　　上述二、三、四项均可从被告张某某支付原告上海万街商业经营管理有限公司的押金21,279元中予以抵扣；
　　五、驳回原告上海万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,232元，减半收取1,116元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担786元(已付)，由被告张某某330元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊